不怕暴雷，不设限购，还看日本“包租婆”

衣食住行，是人类生存的四个支撑点。在现今生活，“住”的成本可谓最大，因此当很多人解决了基本的居住问题后，反倒更希望通过投资房地产来实现财富积累。

但随着房地产市场在近百年间的跌宕起伏，投资的收益与风险之间转换的规律，也变得越来越深不可测。这让很多人在选择投资物件时，格外谨慎。即便如此，万变不离其宗，了解并掌握投资房产的几个基本原则，不仅能够提升投资收益，还可以在很大程度上降低风险概率。

尤其是在投资海外房地产时，由于语言文化、政策国情、市场规则等方面的差异，虽然可以全程委托专业的不动产公司或者中介公司协助处理，但作为购房者本人而言，还是要了解当地不动产的投资准则，才能做到“知己知彼，百战不殆。”

以外国人的身份投资海外房产，最先要了解的不是房价问题，而是政策问题。简单来说，这个国家或地区是否允许外国人买房，直接决定了海外投资的可行性。例如，从今年4月开始，美国有近11个州出了禁止中国公民在美购房买地的提案。目前，美国的得克萨斯州、佛罗里达州、南卡罗来纳州都已经通过了“禁止中国人拥有土地”的法案。这就意味着，美国在海外置业这件事儿上对绝大多数的中国人（绿卡持有者除外）关上了大门。

相比之下，在日本投资房地产就相对稳妥。除了在政策上不存在美国似的“国籍歧视”外，日本房地产市场固有的特点也对海外投资者十分友好。

首先，日本的房价相对合理。无论是自住还是出租，哪怕有“砸钱”的必要，也不会有“赔钱”的风险。由于日本的住宅面积是指套内使用面积，并且不包括电梯、停车位、大厅等设施的公摊，甚至不包含阳台面积，因此如果换算成中国的包含高比例公摊的建筑面积，日本东京都的房屋单价是明显低于中国北上广等一线城市的。此外，日本对外出售的住宅没有毛坯的概念，而是包含了精装修以及燃灶、洗浴等基础设施，对于购房者而言又节省了很大一笔装修费用。

其次，日本房产的投资回报率相对稳定。以东京都为例，租金的每年表面回报率约在4.5%-5.5%之间，实质回报率也基本可以达到3.5%-4.5%之间。如果是在非都心地带，甚至可以高达7%以上。这相比中国租金回报率普遍在2%的现状，在日本做“包租婆”更为划算。

另外，日本房价呈现逐年上涨的趋势，相当多的日本人习惯租房，因此日本的住宅租赁市场目前来看远远没有饱和，好房不愁租，就像“好女不愁嫁”一样，收益前景乐观。

再者，也是最现实的一点，在日本投资买房的准入门槛相对较低，如果是现金购买，甚至不需要有在留资格的限制。即使需要向银行贷款，也并不是非要日本永住权，条件良好的购房者，即使持有普通签证，一样可以获得超低利率贷款。

因为日本房地产实行的是永久产权以及地随房走的政策，因此对于海外购房者而言，即使人在海外，将所购房屋委托专门管理公司对外出租管理，也可以有“一劳永逸”的安心与省心。

既便宜又省心，既划算又安心，这或许就是日本房地产市场吸引大量海外投资者的亮点。（作者系涉日业务中国律师）