面对中国人的海外置业，日美态度大不同

随着国际间交流往来愈加便利，“海外置业”不仅成为富裕人群标配的潮流，也是很多中产阶级投资的趋势。相对而言，目前国内买房越来越趋向自住刚需，炒房牟利的时期已经过去；而海外置业不仅有分散投资、降低风险的作用，还为移民移居提供了必要的物质保障。

但需要明确的是，海外置业并非适合任何人，有财产保值、增值需求的高净值人群，需要在海外国家就业、留学的人群，以及移民家庭，或者有度假需求的人群比较适合海外置业。

即便有必然的需求，海外置业也并非万全之策，其自身存在的风险是不容忽视的。除了各个国家对于外国投资者买房置地的政策有所不同，就一般来说，有些通常的风险也是在很多国家普遍存在的。

对于买方而言，首先需要明确自己的置业目的，如果是以投资移民为主要目的，那就要时刻关注目标国家或地区的最新移民政策及其调整趋势，以确保海外置业最终能够实现投资移民的目标。

其次，海外置业需要量力而行，切不可破釜沉舟、砸锅卖铁般地倾囊投入。因为国际间的外汇风险以及目标国的贷款难度和税费问题，都有可能导致购房预算的严重超支。因此无论在哪个国家或地区购置物业，前期了解得越充分，后期交易越有把握。

近期，对于打算在美国购房的中国投资者而言，要面临的就不是风险的大小问题了，而是能否买房的实际问题，因为美国一些地区已经明确——他们要关上中国人买房的大门了。

日前美国佛罗里达州参议院以38比0，全票通过了264号法案。根据该法案规定，自2023年7月1日起禁止部分外国政府实体和个人在该州购买土地和房产。在美国禁止中国人购房的法案，这并不是第一个，也绝不会是最后一个。2022年12月，得克萨斯州参议员洛伊斯·科尔霍斯特（Lois Kolkhorst)提出SB147法案，内容与佛罗里达州法案类似，禁止中国人购房。今年的4月6日，得州以8比2的投票通过了该法案的讨论，即使中国籍绿卡持有者也只能购买自住房，而不得买房出租用以投资。

目前，包括得州、佛州在内的美国多州正在考虑禁止非绿卡的中国公民在美购置土地、住房或任何房地产，虽然通过赠与、债务转让或法院判决而获得的房产除外，但需要在两年内出售或转让。该法案一旦生效，任何佛州居民如果卖房给中国人，将入刑至少一年，中介公司也会牵连受刑。

相比于美国的歧视性法案关掉了中国人购置物业的大门，日本对于中国籍的购房者以及投资者至今十分友好，甚至打开了一扇又一扇便利的门窗。

首先，日本五大银行面向中国籍在内的外国购房者的住房贷款利率是世界最低的，哪怕三井住友银行的贷款利率略高，也只有1.10%。

其次，即便是因为没有在日本居住无法申请到贷款，日本对于现金购房也没有出台禁止性规定，相反，这个国家对海外人士的买房政策十分宽松，只要资金来源合法，都可以在日本买房买地。交易的便捷性，也为海外人士投资日本房产打开了方便之门。

当然，最吸引中国投资者在日本买房的，除了房屋质量和保障措施有口皆碑以外，日元贬值也是最大原因。曾经让中国人不敢高攀的日本房产，在日元汇率的平衡下，相比于中国国内的房价，日本房产其实已经平民化。

一边是美国的高冷拒绝，一边是日本的热情欢迎，中国投资者的橄榄枝不得不做出倾斜。（作者系在日中国律师）