房地产答疑：该卖房协议能否被撤销

案情回眸

2003年3月，严某的丈夫王某在未与其协商的情况下，便将他们共有的一套房屋以略高于市场价的15万元价格出售给郁某。郁某在付清房款后已入住该房，但未办理房屋过户手续。现在，严某能否以王某未经其同意擅自处分夫妻共有财产及房屋未办理过户手续为由，要求法院确认王某与郁某所签订的房屋买卖协议无效，并取回房屋？

业者答疑

对于该问题，严某无权要求法院确认郁某与王某两人所签订的合同无效，也不能取回房屋。原因如下：

一、严某的丈夫王某擅自处分他们共有房屋行为有效。夫妻关系存续期间，一方或双方获得的收益除法律规定外均属夫妻共同财产，双方享有平等的处分权，除为夫妻日常生活事务所需一方单独处分共有财产行为有效外，其余处分行为，均需双方协商同意，否则处分行为无效。该案中王某事前未经严某同意擅自处分房屋的行为应属效力待定行为，如严某予以认可，则行为有效，否则行为无效，这是共有财产性质应有之义。但法律为了保护有序、合法的交易秩序，如共有财产受让人为善意第三人，则第三人享有对抗共有人的权利，也就是说，如果郁某是善意第三人的话，则严某无权要求法院确认合同无效，这是法律对处分共有财产行为的除外规定。而善意的认定主要基于第三人是否明知卖方为无权处分人，是否以不合理的价格取得财产。而郁某是以高于当时市场价的价格购买了该房，况且严某无任何证据证明郁某是明知其不同意的情况下购买该房。因此，应认定郁某应为善意第三人，他与王某签订的合同应是有效的。

二、未办理房屋过户手续的房屋买卖合同并非无效。合同是当事人意思自治的体现，只要不违反法律、法规强制性规定，合同一律有效。房屋买卖合同产生的法律效力主要是买方支付房款，卖方交付房屋。交付房屋只是意味着买方享有占有房屋的权利，并不代表其享有房屋所有权。只有办理了产权过户手续，完成不动产公示手续，买方才能享有所有权。但物权的转移与合同的效力应是两个层面的问题，除法律有特殊规定外，所有权转移与否不影响合同效力。中国合同法的解释对此有相关规定“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”。因此，即使郁某未办理产权过户手续，他与王某所签订的合同仍是有效的，他还可以依据有效的合同占有、使用该房并且有权要求王某协助其办理产权过户手续。至于严某的损失，其应该向无权处分人即其丈夫王某要求赔偿。

咨询电话：03-5911-6667

携带电话：090-2530-9974(中文)

（株）エイチ·エム·コ—ポレ—ション会社协办