日本的写字楼租金又跌了？

4月6日，日本大型写字楼中介公司——三鬼商事发表了关于写字楼空置率的最新统计数据。2023年3月，东京都内核心的5个区（千代田区、中央区、港区、新宿区、涩谷区）的写字楼空置率，比上个月增加了0.26点，达到了6.41%。

以高端写字楼聚集地为著称的港区，大规模的新建写字楼并没有如计划那样全面竣工，而是存留了一些土地面积。这种供大于求的情况，导致了该地段的写字楼租金时隔5年来首次跌破2万日元每坪（3.3平方米）。

而就东京都5大核心区的空置率来看，竣工不满1年的新建写字楼的空置率达到29.08%，这也是自2022年8月以来、时隔7个月首次增长。而既存的写字楼，空置率也上涨了0.4个点达到了6.01%。

这些数据都在表明，日本东京都的写字楼租赁市场上，供大于需已然成为现实。在日本，5%是供大于求的临界标准。也就是说，当空置率超过5%，就说明写字楼的租赁关系中，已经出现了租房过剩的情况。打破这个临界点的2023年3月，却是26个月以来的连续上涨累计后的结果。但这依然没有阻挡日本新建写字楼的步伐和节奏。

以华人华侨聚集度最高的新宿区和涩谷区为例，3月中大型的写字楼前赴后继般地拔地而起，预计今年往后还会持续竣工，这势必意味着市场上空置率还会继续增加。

空置率的增加直接导致租金下落，对于租赁方而言这显然是个好消息。2023年3月，东京都5大核心区的写字楼整体平均租金为每坪19,991日元，比上个月便宜了23日元，降价幅度虽然只有0.11%，但就降价来看已是32个月来的持续下跌。如果以日本核心区写字楼租金标准价2万日元的标准来看，2018年4月来每坪19,896日元的价格已经跌破了每坪2万日元的租金额，意味着59个月后的现在，再次打破2万日元大关。从租赁的角度来说，租金便宜毋庸置疑。

一方面是大型的新建写字楼层出不穷，另一方面却是既存的写字楼内租户交接频繁，出现“2次空置”的情况。所谓2次空置，是指在写字楼出现空置的情况下，为了向下一家租户邀约租赁，不得不降低租金，为的就是避免再次出现空置的情况。

某种程度上说，新楼盘的出现加剧了老楼盘的租金压力，而老楼盘的地脚优势又给新楼盘的招租带来了一定阻力。为此位居东京都的一些大型中介公司都给出了不太乐观的预测。

分析认为，日本写字楼尤其是核心区的高端写字楼，其主要租户都是外资企业，这些企业一旦迁址，必然会为2次空置埋下伏笔。这就会导致以现存楼盘为主的写字楼租金持续出现租金下跌的情况，并且会在相当长的时间内持续下去。（作者系涉日业务中国律师）