日本公寓，越老越香？

很多人对于日本的认知，还停留在“低欲望”这个词上，认为日本人对于购房的兴致远不如租房大。日本的租房群体的确大，但日本人的自住房持有率也非常的高。

据日本总务省公布的数据，日本的自住房持有率近几十年一直维持在60%左右。这个数据在发达国家中，排名也比较靠前。而且，买房的主力军年龄逐渐呈现年轻化，2020年日本29岁以下家庭的住房持有率高达33%，创20年来新高。

而目前日本房产市场的交易，主要以二手公寓为主。2月24日，东日本不动产信息网公布了《基于建筑年龄的首都圈房地产流通市场（2022年）》，二手公寓以高比例领跑首都圈房产市场。

数据显示，2022年，包括东京都、埼玉县、千叶县、神奈川县在内的首都圈，已签约的二手公寓平均楼龄为23.33年，新登记的二手公寓平均楼龄为28.16年。其中，已签约和新登记的二手公寓楼龄在30年以上的，分别占比超31.5%和超46.9%。

因为首都圈的土地面积十分有限，新建公寓稀少，这也导致了在市场流动的物件中，大部分为二手公寓。

从二手公寓的成交情况来看，不难发现尽管日本人对“新建公寓”的评价很高，但对于购买“老”公寓其实并不排斥，甚至还很青睐。在成交的二手公寓中，楼龄在6至10年、16至20年、以及30年以上的比例不断扩大，而楼龄在5年以下的比例在不断缩小。日本人更喜欢买够“老”的公寓，主要受这几方面影响：

第一：价格。一般来说，楼龄越大，价格越低，两者呈负相关。楼龄在10年以下的二手公寓成交价在6000万日元左右、楼龄在11至25年的二手公寓成交价在5000万日元左右、楼龄在21至25年的二手公寓成交价在4000万日元左右。楼龄越大，购房成本也就越低。

第二：保值。公寓的资产价值在新建时最高，然后逐年下降，所以也经常有人说“新建公寓从落地开始就降价”。房子的价值一般在楼龄为10至20年时，趋于平稳。而且新建公寓即使买下之后，住了一天就卖出去，也是从新建变二手，资产价值也会大幅折价。和新建公寓相比，二手公寓的“保值性”更高。

第三：面积。近几年新建公寓的价格不断上涨，如果想在价格不变的情况下住得更加宽敞，只能将目光转向楼龄为10至20年的二手公寓。不仅面积更大，可供选择的房源也更多。

但也不是说楼龄越大就越好，在日本购买二手房，还可以看一个日期——1981年6月1日。日本政府于1981年6月1日改订了“建筑基准法”，进一步提高了建筑的耐震基础，所以一般用这个日期来划分旧耐震和新耐震。

旧耐震建造，是指房子可以承受5级地震不会倒塌。而新耐震建造，是将耐震的标准从5级提高到了6至7级。

也就是说，如果建筑确认通知书在1981年6月1日前颁发，并且房子已经动工，那么这个房子可以不用按照新耐震基准法建造。在1981年6月1日以后取得建筑确认通知书的建筑，就是按新耐震的标准建造的。

综合来看，日本的房子也不是越“老”越香，楼龄在10至20年左右的房子，性价比反而更高。一方面，资产价值基本稳定，下跌趋势变缓，可以选择的范围也足够大。另一方面，房子的设备也会比较新，到时候想出售，流通性也会更强。