莫让在日本的房产从资产变负产

购房置业对于绝大多数的人来说，是一件人生大事。在日本，购置房屋尤其一户建，不仅可以让自己和家人有一个安身之所，还能减免一定额度的固定资产税，可谓一举两得。再加上，在日本购置房产，既可以地随房走，拥有一片土地，也可以享有永久产权，这些优点无不吸引购房者以及投资者的目光。

但殊不知，房屋一旦购置名下，就要对其“终身负责”。哪怕有朝一日沦为“鸡肋”——用之无味，弃之可惜，也不能对其置之不理。这就是日本法律对于房屋所有权的一种规制。

这种鸡肋房在日本被称为“空置房”，顾名思义，就是房屋所有人对自己名下的房屋不做任何的处置，既不自住也不出租，既不管理也不维护，任由其在风吹雨打中自生自灭。从所有权的角度来看，这类空置房的命运如何，政府是无权干涉的，因为它们属于私人财产；但从法律层面来说，因为无人管理的房屋本身存在一定的危险，所以政府有权对其监管，而监管的标准就在于是否属于“特定空房”。

所谓特定空房，是日本政府根据2015年颁布实施的《空置房屋管理特别措施法》的规定，将危险性特别高的空置房屋指定为“特定空房”，在经过整改后仍然没有消除危险的，允许对其进行拆除。凡是符合以下情况的房子都属于特定空房：屋顶和外壁受损严重并且多处窗户玻璃破碎，根基龟裂程度严重且地基被白蚁腐蚀，房屋木材腐朽倒在了近邻或路旁，垃圾放置产生恶臭等情形。

“风能进，雨能进，国王不能进。”这句被全世界津津乐道的名言，说的是：再破旧的房屋，哪怕漏风漏雨，也有权利对抗国王踏入半步。但这句名言在日本却并非金科玉律。因为根据《空置房屋管理特别措施法》的规定，地方政府如果对某一处房屋做出可能属于“特定空房”的判断时，有权入室调查，并根据调查结果对所有者就房屋的修缮管理等问题进行指导、建议甚至命令。如果这些措施仍然不能有效改善房屋状况，地方政府可以依法命令所有者拆除。对于拒不拆除者，将被处以50万日元的罚款，有必要时可以强制拆除。

目前在日本全国范围内，空置房屋不断增加已经成为一个棘手的现实问题。根据日本《朝日新闻》在2023年1月16日的报道，调查显示，除了租赁用的住宅外，日本全国有349万套房屋长时间无人居住，但截止到2022年，采取拆除措施的仅仅482户。此前还有调查数据显示，2018年时日本全国空置住房占住房总量的13.6%，根据日本野村综合研究所的预测，如果空置住房的拆除工作进展缓慢，到2038年，这一比例将上升至31.5%。而导致空房闲置的主要原因，是空房的处理手续太过繁琐。

茨城县一位50多岁的女性就曾为处理千叶县老家的空房而苦恼。父亲去世后，母亲搬去了养老院，他们曾经居住的房子就空置了。单是整理老房物品的工作量就十分巨大，房子太老已经没有维修的意义，而拆除空房花费大约300万日元，经过漫长的等候，拆除后的土地才得以出售。费钱费时又费力，让房屋成为继承者最为头疼的烫手山芋。

对此，日本国土交通省决定修改法律，在原有的“特定空房”的基础上，将管理不充分的房屋指定为“管理不善空房”，由地方政府对其行政指导。目前估算，日本全国属于管理不善的空房约有50万户，这个数字就日本现有的房屋数量而言，颇有点“九牛一毛”的感觉，但它却能影响固定资产税减免的改革方向。

尽管空置房屋可以抵扣固定资产税，但如果被认定为“特定空房”或“管理不善空房”，固定资产税将增加数倍，所以在日本购房一定要“善始善终”，莫让房子从资产沦为负产。（作者系涉日业务中国律师）