东京房价涨势凶猛，会再次迎来泡沫危机吗？

“暴涨”！现在用这个词来形容东京的房价可以说是再恰当不过了。1月26日，日本不动产经济研究所发布了最新数据，2022年，东京圈（东京都、神奈川县、埼玉县、千叶县）新建公寓的平均价格为6288万日元（约合人民币328.95万元），和去年相比上涨了28万日元（+0.4%）。虽然涨幅不算很大，却也是继2009年超过泡沫期后，连续2年刷新了最高值。

按区域来看，东京23区的新建公寓均价为8236万日元，同比下跌0.7%；神奈川县为5411万日元，同比上涨2.7%；埼玉县为5267万日元，同比上涨9.7%；千叶县为4603万日元，同比上涨6.7%。房价的高涨已经逐渐从东京都心蔓延到周边地区。

由于价格高企，很多购房者逐渐表现出观望的状态。2022年首月签约率为70.4%，与去年同期（73.3%）相比，下降了2.9%。尽管上市首月签约率出现了下滑，但依然连续2年超过70%。随着观望人数增加，新房的上市数量也出现了减少的状况。其中，2022年东京圈新上市的房子共2.9569万套，和去年相比减少了3.3636套（-12.1%）。

房价上涨的“春风”不仅吹到了东京的新房，连东京的二手房也没有放过，近几年东京二手房房价也在节节高涨。无独有偶，1月24日房地产调查公司KANTEI也发布了一份关于东京房价的报告。据公布的数据显示，2022年东京圈二手公寓（按70平方米计算）平均价格为4716万日元（约人民币246.71万元），和前一年相比上涨了13.2%，连续两年两位数上涨。购房成本创下了29年来最高水平。

东京都心6区的二手房平均价格更是高达9800万日元（约人民币512.68万元），直逼1亿日元大关。除了都心6区以外，神奈川县、埼玉县和千叶县由于住房需求上涨，二手公寓价格也在加速上涨，全部大幅上涨超过10%。尽管房价上涨迅速，但因为二手房的住房需求还很高，所以二手房房价上涨的幅度仍在增强。

那么，又是什么导致了东京房价普遍疯涨呢？其实，归根结底主要也是由以下这几个原因导致的：

第一，人多地少。东京作为日本名义上的首都，可以说是占据了日本大部分的资源，在虹吸效应加剧下，大量的人口也流入了东京，同时对东京的住房需求也在增长。但是，东京的面积就那么大，可以作为住宅的用地更是少之又少，需求大于供给，房价自然也会上涨。

第二，建筑成本上涨。除了建筑材料价格上涨以外，由于日本老龄化带来了劳动力短缺的问题，人力成本也在上涨。而房地产开发商也会把这部分上涨的建筑成本转移到新建住宅价格上面。

第三，低利率。低利率也推动了东京的“抢房热”，进一步推高东京的房价。因为不少人担心低利率政策会随时发生变动，所以也会根据自身情况申请贷款。三井不动产负责青山区域的一位所长川村康治表示，以前过亿的住宅都是由富裕阶层购买，但现在很多1.5亿以内房子的主要买家则是高收入的双职工家庭。除了双职工家庭收入增加以外，低利率下购房者负担下降，也是他们购买的主要原因。

第四、海外投资者涌入。随着全球通胀加剧，海外投资者对于资产配置的需求就会加重，特别是对于海外房产的投资比例会增加。特别是以日元作为结算单位的日本房产，自然也会受到他们的青睐。而东京的租售比在全球来说都是名列前茅的，所以也导致了大量海外热钱涌入东京房产市场。

很多人也会担心，东京的房价猛涨是否会再次迎来泡沫危机？毕竟2022年东京的总购房费用已经上涨到了1993年以来的最高水平。但很明显，虽然和30年前一样房价高企，但却不会再次像30年前一样陷入泡沫危机当中。

因为经济平稳发展、购房需求增长和海外热钱涌入等因素，这些都能消化掉房价上涨的泡沫。这也是为什么现在越来越多海外投资机构，都会选择进军日本房产的主要原因。