在日本投资物件选哪里？

无论是在日本生活居住的华侨华人，还是对日本环境有所心仪的海外投资者，购置房产都是一项无法忽视的计划。这项计划能否得以顺利实现，取决于购房者的入手时机、资金状况、长远目标以及投资规模等因素，但有一点是很多房屋中介没有向购房者进行说明的，那就是“置业理念”的区别化。

所谓置业理念区别化，指的是海外购房与国内买房在升值保值方面存在着巨大的差别。意识不到这种差别的存在，或者会影响到购房者的投资方向，或者会加大投资回报的风险。

以日本购房为例，一些华侨华人或来自中国内地的投资者在选择日本的投资物件时，会在潜意识里以国内的房产行情或购房经验进行挑选和评价。但事实上，即使在日本东京的黄金地段，房屋的升值空间以及房价涨幅速度也远远不及中国内地一线城市的同类物件。所以，单纯以“低买高卖”赚取差价，在高税费的日本并不能实现“一夜暴富”。

此外，中国内地的房产投资惯例是“地段为王”，但在日本却要做综合的评判。首先，不同类型的投资物件，所对应的城市是不一样的。在日本房地产交易市场流行一句投资顺口溜：“长租选东京，民宿看大阪，情怀是京都。”

也就是说，如果在日本投资的物件是租赁房屋，并且想尽可能地避免空室风险，那首选东京都。因为东京都的人口数已经超过1400万人，既是亚洲第一大城市，也是世界人口最多的城市。作为日本的经济、政治、文化中心，东京都具有不可磨灭的魅力和磁性。再加上首都圈每年的人口流入达到10万人以上，其中有70%的流入东京都23区，这些流动人口都是潜在的租房客户群。事实上，不论是常住东京都的人，还是流动人口，都具有较高的人均收入水平，在庞大的人口基数的加持下，充分保障了东京都租赁行业的稳定基础和长远发展。

作为投资者，最担心的莫过于房地产的泡沫经济。上世纪90年代日本房地产市场崩盘后导致的房价暴跌，虽然是很多海外投资者未曾体验过的历史，却成为日本房地产抹不去的一笔。但事实上，目前东京都的地价尚未达到最高时的一半，二手房价仍然以每年3%-6%的涨幅增长，所谓的房价泡沫更多的是以讹传讹。

去年，一家名为莱坊的全球性房地产咨询公司公布了2022年第一季度《全球主要城市租金指数》报告。莱坊通过全球研究网络数据，对世界纽约、伦敦、多伦多、东京、香港等10个主要城市黄金地段租金进行追踪，发现全球主要城市租金正在普遍回升。东京虽然排名第7，但租金也能稳定在4.0%-5.4%左右，这其实与疫情前的租金收益相差不大。也就是说，即使在疫情这样的特殊时期下，东京的租金收益依然是相对稳定的。这对于稳健型的投资者来说，恰恰就是最重要的保障。

东京虽然是投资日本的风水宝地，但并非适合所有的物件，例如投资民宿，东京的性价比就不如大阪。正所谓“一方水土养一方物件”，大阪与东京相比，无论是GDP还是人口规模，大阪都无法与东京相媲美，但有一点却是不分伯仲的，那就是每年接待外国游客的人次，两地都是在1000万人次左右。

而大阪酒店的接待量却无法满足需求如此庞大的游客需求，于是日本政府便在大阪实行特区民宿的政策，即全年可无休营业。相比之下，日本民宿新法实施后，其他地区的民宿经营都有180天的天数限制，这就使得大阪民宿有了得天独厚的盈利条件。再加上大阪具有庞大的海外顾客群体，以及相对较低的房屋价格，对于民宿经营的投资者而言，这里才是吸引游客的锦天绣地。（作者系涉日业务中国律师）