日本专家：2023年是抛售闲置住房的最佳时机

因为少子高龄化以及家庭小型化、分散化等原因，日本的闲置住房越来越多，成为困扰社会的问题之一。为了缓解这一问题，日本政府正计划出台相关新政，叠加日本房地产市场走向。日本专家认为，“2023年将是抛售闲置住房的最佳时机”。

日本政府的统计数据显示，从1998年至2018年的20年间，日本闲置住房增加了约1.5倍，达到近849万套，13.6%的住房闲置率刷新了历史最高纪录。

这其中有很多是老人去世后闲置下来的，甚至有不少是找不到房主的。在日本继承房产是一件棘手的事情。很多在大城市工作的年轻人并不想回老家生活，继承房产也需要交继承税，继承后还要交固定资产税。拆掉是一个办法，但拆房本身要花一笔不小的费用，而且比起留着房子，拆房后空置的土地要交的固定资产税更高。因此，很多住房就这样被闲置下来。

闲置下来的住房往往得不到很好的修护，时间长了存在倒塌、火灾等安全隐患，此外无人打理的花草树木也经常成为邻里纠纷的导火索。2015年，日本专门针对这一问题出台了相关法规，政府可以据此要求房主对闲置住房进行妥善修护，否则将处以最高50万日元的罚款等。

对于很多从祖辈那里继承到房屋的日本人来说，是把房子卖掉、拆掉还是一直空着，确实是个令人头疼的问题，但迟早要作一个抉择。对于考虑卖掉闲置住房的人，日本房地产咨询专家长岛修日前在媒体上发文建议，称2023年是抛售闲置住房的最佳时机。理由主要由以下三项：

一，房产继承登记将成为一项义务

从2024年4月1日开始，日本房产继承登记将义务化。从开始继承房产和获悉拥有所有权的3年内，必须进行房产名义变更相关的登记手续，如果在没有正当理由的情况下拒绝登记，将被处以10万日元以内的罚款等处罚。

按照现行规定，房产在作为遗产被继承时是必须进行登记，但登记手续没有时间限制，不登记也没有处罚措施，因此不少人没有进行继承登记。原因有很多，比如遗产分配没有协商好、继承登记要花手续费等等。正是在这一背景下，日本即将出台新政，强制实施房产继承登记。

新政的出台或许会促使人们再次开始考虑，究竟是把祖辈留下的房产登记继承下来，还是登记后卖掉。如果选择在登记后卖掉，就要从所得收入里面扣掉金额不小的让渡所得税。如果房产价格高于最初购入时的价格，卖房所得的收入里面的3000万日元将不被征收让渡所得税。而这项免征的政策即将在2023年12月31日结束，因此想要利用这一政策降低缴税损失的话就要趁早了。

二，央行行长换人或导致利率上升

第二个理由涉及到日本房地产市场的动向。近年来东京都市圈的房价不断上涨，2021年新建公寓平均价格甚至超过了“泡沫经济时期”。导致东京周边房价上涨的一个重要因素是日本的超低利率。黑田东彦就任日本银行总裁（相当于央行行长）的10年间，日本持续利率宽松政策，即便在当前欧美国家上调利率抑制通胀的当下，日本依然处于低利率状态。当然，日本银行也对金融宽松政策进行了一定的调整，并在近期扩大了长期利率的上限。房贷大多与变动利率挂钩，因此长期利率上限的扩大对房地产价格的影响并不大。

而黑田东彦即将在2023年4月8日卸任，谁都不能否认日本央行掌门人更替导致日本利率上升的可能性。利率上升的话，可能导致民众购房意愿疲软，进而影响房地产价格。

房价上涨的2021年房地产库存出现紧张，房源稀缺破坏了供需平衡，结果就是导致房地产价格继续上涨。相反，如果住房库存增加，价格竞争激烈就会导致房价下跌。从考虑利率上升和住房库存增加这一风险来看，2023年也是适宜出售闲置住房的时候。

三，公寓管理水平可视化

第三个理由仅适用于公寓住房的持有者。2022年4月，日本对公寓管理相关的法规进行了修订，出台了新的“管理计划认定制度”。

公寓住房和独栋住宅一样，也存在经年失修、住户老年化、闲置住房增加等问题。“为了维护公寓的资产价值、确保舒适的居住环境”，日本修法以推动公寓管理水平的可视化。根据新法，对于公寓管理水平满足相关标准的物业管理方，将进行公开认证。对于没有获得认证的物业管理方管理的公寓住房，较低的市场评价可能使房价受到影响。新政策出台后，各地方政府的具体实施还需要一定的时间，大范围的正式实施将从2023年开始。

对于从祖辈那里继承到公寓住房却没有在里面居住的人来说，确认物业管理方的管理是否完善是一件很麻烦的事。如果对于物业管理没有信心，选择在公寓住房被贴上“物业管理不善”的标签之前抛售，或许也是一个选择。

对于居住在日本或者有意投资日本房产的外国人来说，面临闲置住房继承问题的人应该并不多。但是如果真如日本专家说的那样，2023年是抛售闲置住房的最佳时机，并且真有很多人这样做，新增大量房地产交易必然会对日本房市产生影响。