日本住宅供大于求还是供不应求？

房地产交易市场一直以来遵循着“供求关系决定房价”的规律。除了一般意义上的买卖之间供求关系外，一般来说,房地产价格主要由地价、劳动力价格、建材价格等因素决定。但这些并不是决定房地产价格的全部因素。以日本为例，因为日本实行土地私有制,而劳动力价格和建材价格相对稳定,所以日本房地产价格的波动虽然在一定程度上与地价挂钩，但最终还是由供求关系决定的。

当然，去测算市场需求率固然可以折射出房地产的供求关系，但相比之下计算住宅数量与家庭数量的比例关系，同样也能反映出日本国内对于住宅的需求程度。如果在某个地区内，住宅总数在一定程度上多于当地的家庭总数，那计算所得的比例就称之为“住宅过剩率”。

2018年日本总务省推出了一项住宅和土地统计调查，按都道府县调查“住宅过剩率”。同年，山梨县的住宅过剩率达到27%，是全国最高的，其次分别是和歌山县（25％）和长野县（24％），就连热门的东京都，也有12%的过剩率。纵观日本全国，住宅总数在各个都道府县都高于家庭总数，这就意味着，日本整体上的住宅供给是供过于求的。

住宅过剩率较高，意味着住房过剩，不仅会导致闲置房屋增加，还会进一步促使地价低迷，对当地的经济造成不同程度的负面影响。从2022年的基准地价来看，截至7月1日，日本住宅用地的全国平均价格比去年上涨0.1％，这也是自1991年以来，日本时隔30年首次转为上涨。但具体到部分县区，地价下跌的现实却无法掩盖。例如，爱媛县的地价在2022年下跌了1.5％，鹿儿岛县同年跌1.3％，山梨县则跌了1.2％，和歌山县同样也跌了1.1％。

当然，仅从住宅过剩率的整体数据来看，并不能想当然地推算出日本的住宅价格未来会贬值亦或是升值，毕竟所谓的家庭数量本身也存在很大的变动。在人口逐年减少的情况下，日本的单身家庭有所增加，在客观上导致日本各地区的平均家庭数增加；此外，日本国立社会保障和人口问题研究所预测，日本将在2023年迎来家庭数量的顶峰，随后转为减少，如果这一预测成立，那么从明年开始，日本的住宅过剩率将渐渐趋于相对合理的比例。

另一方面，日本的房地产市场的有力推手不仅仅依靠日本居民的需求，更有赖于外国投资者的注资抢购。无论是海外基金还是富裕阶层，无不在利用日元贬值的契机加大对日本房地产的投资。2022年4～9月海外投资者对日本房地产的投资额已经超过了5000亿日元，比上年同期增加8成。仅在7～9月期间，海外投资者占对日本房地产投资占据整体投资额度的49％。也就是说，外资撑起了日本房地产市场的半壁江山。

出现投资热潮的背后原因，一方面是外资对于日本房地产市场的良性评估，另一方也是不少投资者个人基于移民日本的需求而选择购买日本住宅或写字楼等不动产。相比于纯粹的投资盈利目的，刚需之下的选择更能直接推动日本房地产市场的交易热度。（作者系涉日业务中国律师）