往后外国人在日本租房恐怕会变难

在日本租赁房屋，无论是房东还是租客，往往会选择通过租金责任担保公司进行交易。在过去日本人往往会选择父母作为担保人，但随着时间的推移，老年人作为担保人变得越来越困难，而且随着大量外国人涌入房地产市场，很多房东会选择让第三方公司出面代为征收房租。在这个背景下，租金责任担保公司逐渐占据了日本房屋租赁市场的重要地位。

与一般的房屋中介不同，租金责任担保公司更主要的是面向房东担保，一旦租客发生拖欠租金的情况，租金责任担保公司会代替租客向房东支付所拖欠的租金，而且为房东省去了追索租金的过程，可谓省时省力又省心。

通常，租金责任担保公司对于租客也有一定的选择权利，除了基本的身份信息的确认外，还会了解租客的收入情况和工作类型等，为的就是确保租客能够有足够的经济实力如数缴纳房租。除了信用上的审查，租金责任担保公司还会在租客入住时收取一定金额的委托费，万一租客拖欠房租，此费用可以作为垫付款项。

即便如此，租客拖欠房屋租金的情况屡见不鲜，尤其是外国人租客，不少人拖欠租金后直接离开日本回国。在这种情况下，租金责任担保公司不得不垫付更多用于填补租金漏洞。但显然，这是将房东的追讨责任转移到了租金责任担保公司上，而后者对于租客拖欠租金的追责并没有更高的权限。

简单地说，租客如果跑路了，不仅房东找不到，租金责任担保公司也找不到，但后者却要为租客的失信行为埋单。为了弥补这个漏洞，也为了挽回一定的损失，有不少租金责任担保公司会事先在与租客的合同中约定，一旦租客拖欠租金超过两个月，那么公司可以不经租客明确同意就将其财产从租赁房屋中移走，用于抵消拖欠的租金。这个条款被业界称为“驱逐条款”。

从感性认识来看，这个条款似乎合情合理，也是对抗“老赖”的一种良策。但在司法界关于驱逐条款是否合法却有不同的声音。例如发生在大阪的一起案件，一审法院判定“驱逐条款”违法，但二审法院认定合法，为此案件移交到日本最高法院，最终被判定违法。这个判决的影响力远远超过司法层面，如同一石激起千层浪，触发了日本租赁市场的层层涟漪。

有不少人担心，最高法院的裁决会让一些老赖有恃无恐，拖欠房租也不会被追偿。也有一些人担心，这个裁决会导致租赁市场的萎缩，租金责任担保公司出于自身利益的考虑会过于严谨地审查租客情况，或者提高委托成本，最终导致一些房东宁肯不出租。而最尴尬的，莫过于一些独居的老年人，他们租赁房屋的难度本来就大，尤其是在没有亲人朋友担保的情况下，能取得租金责任担保公司的信任就难上加难了。再加上最高法院判定“驱逐条款”违法，所以房东们更会把老年租客视为烫手的山芋。为了避免日后的纷争，未来面向老年租客的房屋租赁市场必然会呈现紧缩。

对于外国人租客来说，同样也会面临房子越来越难租的趋势，除非是外国人就职的公司出面与房东签订租赁合同，否则如何找到令房东和租金责任担保公司都信任的担保人，会成为不少外国人颇为头疼的事情。

可见，法律的裁定不能终结矛盾，制度的完善才有望化解对立。（作者系涉日业务中国律师）