东京二手房又涨价了，对于购房者来说意味着什么？

2022年即将结束，回顾这一年的经济形势，对于持有资金并不十分充足的购房者来说，2022年仍旧是压力颇为巨大的一年。自今年年初以来，全球主要城市的房贷利率平均翻了一番。

据统计，美国30年期房贷固定利率已超过7%，即使在以浮动利率贷款为主的英国，目前实际房贷利率也已升至近6%，而一年前还仅略高于2%。大趋势下，需要借助银行贷款才能实现买房梦的投资者或自住者，显然要承受更大的还款压力。更甚者，房价下跌的迹象却微乎其微，有的城市或地区甚至出现了二手房接连上涨的态势。

以日本首都圈的二手房交易市场为例，根据日本房地产调查公司东京KANTEI在11月24日发布的数据显示，2022年10月日本首都圈的二手房交易价格已经连续上涨了18个月。包含东京都、神奈川县、埼玉县、千叶县在内的首都圈，一直以来都是世界各地投资者心仪的“绩优股”。一方面是因为首都圈汇集了全日本相对优势的政治、经济、教育、医疗等资源，另一方面相对于其他地区，首都圈的房地产交易市场地产资源更丰富，表现活跃，因此也更吸引投资者。

根据KANTEI的数据，首都圈二手房如果以70平方米的面积计算，房屋平均交易价格为4809万日元（约合人民币249万元）。如果从单价来看，首都圈的二手房单价约为每平方米3.57万元人民币，但日本房屋面积的计算指的是“壁芯面积”，既不包含公摊面积，也不包括阳台面积，因此日本70平方米的房屋在中国约等于98平方米。如此换算，首都圈的二手房单价相当于中国的每平方米2.54万元。这个均价标准在中国排列第9位，相当于宁波的房价（每平米2.26万元），且尚不足北京、上海、深圳的一半，因此尽管以70平米计算的首都圈二手房房价环比上涨了0.7%，即32万日元，但未来继续上涨的空间仍然很大。事实上，首都圈二手房的房价已经连续上涨了18个月，上涨劲头十足。

作为首都圈的核心，东京都的房价上涨虽然不明显，仅为0.4%，但其基数却颇为可观。仍然以70平米计算，东京都二手房均价约为6405万日元，约合人民币331.1万元，也已经连续上涨了3个月。相比之下，东京都附近的3个县涨幅较为明显，例如神奈川县环比上涨44万日元（1.2％）至3625万日元（约合人民币187.34万元），埼玉县环比上涨40万日元（1.4％）至2977万日元（约合人民币153.86万元），千叶县也环比上涨47万日元（1.8％）至2685万日元（约合人民币138.76万元）。同比之下，东京23区的二手房价环比上涨0.6%达到6971万日元（约合人民币360.27万元）。按照国内的均价计算方式，日本东京23区的房价相当于每平方米需要人民币3.68万元，相当于北京房价的6.5折。

房价的持续上涨固然与外资引入、投资增多有关，但更直接的原因是在首都圈内适合建造开发高档住宅的地块在逐年减少，近20年里新建住宅发售套数已经减少了近三分之二，而近畿圈2府4县（京都府、大阪府、滋贺县、兵库县、奈良县、和歌山县）的新建住宅发售也减少了将近一半。新建住房开盘套数处于低水平也是二手房受欢迎的一大原因，但问题是日本的二手房房源量也呈现紧缺。东日本REINS的数据显示，2022年8月首都圈二手住宅楼的库存同比减少19％，二手独栋住宅减少30.7％。库存量的减少被认为是二手房价格上升的主要原因。

房价上涨，房源紧缺，在日本买房要抓住时机。（作者系涉日业务中国律师）