在日本，房东才是真正的“弱势群体”？

日本置业魅力何在？合理的租售比，健全的社会结构，成熟的法律体系，安全的生活环境，让日本的房地产成为不少人理财增益的一种选择。可初来乍到，人生地疏，对日本的乡约民俗、法律法规还存在很多盲区。一提到置业，不少华侨华人空有粮草在手，却依然会发怵。

为什么？听说，久居日本的华侨华人都有这样一个共识：日本社会是一个“偏袒”弱势群体的社会。以租房为例，相对于“有产”的房东，“无产”的租客就是弱势群体，能得到充分的保护。

在日本，如果房东拿“儿子结婚”“小孩入学”当借口，单方面提前中止租赁合同，租客是完全有权拒绝的。另一方面，如果遇到租客拖欠房租，房东再恼火，也不能擅自登门贴“欠费通知”或是闯入租客承租的房间内。因为，这些都是违法行为。当然，房东如果私自处理租客的物品，就更是违法的了。

乍听之下，房东岂不是成了冤大头？遇到品行不端的租客，出现恶意拖欠房租的情况，房东又该怎么办？没事不惹事，遇事不怕事。一二三，分步走，即使在“偏袒”弱者的日本，咱们也可以遵照法律法规维护自身的合法权益。

首先，咱们捋清楚，什么样的情况在日本属于租客恶意拖欠。据房屋租赁管理公司工作人员介绍，仅仅超过约定的房租缴纳日期几天的话，不会被视为恶意拖欠，也不会影响个人信用。举例而言，在租赁双方约定每月30日缴纳房租的情况下，只要在下个月5日之前汇款到房东指定的账户，代理公司都不会催促。反过来，如果超过这一时间段，即可视为拖欠。

遇到拖欠又该怎么办？一般情况下，在日本租房子时，租客需要提供担保公司和紧急联系人的信息。担保公司通常收取一个月的房租作为保证金。一旦出现房租滞纳的情况，房东就有权向租客的担保公司或紧急联系人发出“代位求偿”的通知，要求对方先行支付房租。这当然是最简单，也最客气的一种方式。

遇到不合作的租客，房东也憋屈，这个时候，就可以通过邮局填写和发送“内容认证邮件”。收件人是欠费租客，发件人则可以是房东，也可以是担保公司或紧急联系人。所谓“内容认证邮件”，就是在邮局公证人员的公证下，向租客发出“如无法在某某日期前缴清房租，将取消租赁合同”的通知。

这样还不行，房东就可以向房屋所在辖区的简易法庭提交请求书，要求对方付清欠款。租客在收到付款请求书的两周之内，如果不能提出合理的申诉，房东就可以申请强制执行了。

遇到更过分的租客，请求书都不能解决问题，怎么办？不怕，还有“小额诉讼”这个办法。

按照日本法律规定，60万日元以内的经济纠纷，属于“小额诉讼”范围，同样适用于简易法庭。当然，在房东的权益和主张得到法庭支持的情况下，出于人道主义的考虑，将给予租客分期支付、延期支付或者免予缴纳滞纳金的待遇。在房东对租客进行起诉，并且双方达成和解的情况下，房东可以依据“和解记录”向执法机关申请强制执行。

拖欠房租如果在60万日元以上140万日元以下，房东就可以以“不动产退还”为由向简易法庭提起民事诉讼，超过140万日元的，则可以同样的理由向地方法院提起民事诉讼。

当房东所提出的主张得到法庭支持后，法庭同样会根据租客的实际经济情况，准许其在5年之内分期支付所拖欠的房租。拒不支付的，房东同样有权要求强制执行。

当然，如果房租滞纳的情况没有超过三个月，法庭一般也不会支持房东提起的诉讼。出于避免公共资源被滥用的考虑，这样的规定也无可厚非。

即使再窝火，对于房东而言，不能上门贴“催款单”，不能强行破门，不能处理租客物品，这些都是必须遵守的法律准线。而不同程度的申诉程序，则是日本法律对于房东权益的有力保护。

把握财富机遇，创造更大价值，是每个社会人的合理追求。知法，守法，懂法，无论身处何方，都能守护自身的权益，保护人身财产的安全。