也谈在日本投资房地产靠不靠谱

近些年来，随着日本打出“观光立国”的牌子，降低了入国审查的门槛，国人得以以各种身份进入日本。这其中一些生意人在游玩中，就以他们锐利的眼光发现了日本房地产中孕育着的商机。于是，投资日本房地产就渐渐在访日国人中一点点的展开了。必须感慨现在国人的实力和速度，先是在以东京为主的关东地区开花，然后西征大阪南进冲绳北上北海道。国人在开发日本房地产上点燃的星星之火，迅速以燎原之势在短短的几年内烧遍日本列岛，以致继“爆买”、“爆网购”之后，日本人又给中国人创造了一个“爆买不动产”的新词儿。

那么，究竟是什么原因促使国人大举进军日本房地产市场呢？

首先，应该说是时机很好，现在正值国内有闲钱的人为了降低风险，考虑“鸡蛋不能放在一个篮子里”的分散投资模式的时候。随着涌入日本“爆买”的同时，也意外的发现了日本大有作为的房地产市场，于是，国人在日开始试探着置产置业了。这些投资者发现，在日本投资房地产的程序相比国内更简单、顺畅而且安心。有了良好的开头，更多的中国投资者开始涌入日本房地产市场。

其次，因在日本只要把房子买到手了，就可获得永久产权，并可以据此作为投资项目申请经营管理签证，不仅能取得日本的居留资格，进而还可以拿到永住者身份，即所谓的绿卡，而且，如果加入了日本的健康保险，从此还可享受完善的日本医保。

再次，当年，随着2020年东京奥运会的临近，东京以及东京周边的房地产开始升值。借此东风，国内房地产投资人士也开始闻风而动，纷纷来日购买旅馆、高级公寓或一户建，以期到2020年时达到预期的投资效果。

可惜的是，东京奥运会正赶上了新冠疫情时期，而且新冠疫情还一直持续至今，已近三年之久。在东京奥运会之前，包括许多业内人士在内的大部分日本人，都悲观的认为日本房地产业势必会受到疫情冲击，从而走向下坡路。但让人大感意外的是，即使东京奥运会延迟了一年，但也没真正影响到日本地价、房价的上升，地价、房价都在稳定增长之中。直至今时，投资日本房地产业的国人可以说都获得了良好的回报。笔者的一个朋友这两年先后买地造房，两栋“一户建”建成转手后，都获得了1000万日元左右的收益。另一位朋友买的写字楼，使用三年，转手卖掉，也获得了近600万日元的回报。

有人会说这些都是个例，那我告诉你，非也！即使就在当下的今天，华人投资日本房地产的热情也依然高涨，俨然已形成了一个产业。每天涌入日本的这些庞大的华人资产，可以说基本都是投资房地产的。也许有人会担心东京的房地产值上升，是国人把它炒起来的，实际上没有那么高的回报，那你是太高看我们的这点儿能量了。其实，东京以及东京周边的卫星城千叶、埼玉、神奈川等地，这些年到处都在造公寓、造一户建群，而且价格都在不断上升之中。

更让我们无语的是，整天抱怨因长期经济低迷导致工资不涨维生艰难的日本人民，买起房子来那可是一点也不含糊。笔者居住的千叶市，因少子化导致学校、幼儿园生源不足，致使笔者住居附近的幼儿园和小学不得不选择关门了。可没过多久，建筑公司就大举进入，轰轰烈烈的造起了公寓群、一户建群来，还在担心这疫情时期没人买呢，结果房子一造好，就挂出了“完卖御礼”的条幅。啥意思，就是“全卖光了敬个礼显摆一下”的意思。牛不牛，虽然大多数买房子的人都是选择的贷款，但那也要有绝对的还款能力银行才肯把钱贷给你呀，这就是日本人的经济现状，这就是日本的房地产业现状。据此，你还需要担心日本的房地产前景吗？

最后，日本房地产的物美价廉对国内来的购房客来讲，同样具有极大的诱惑力。物美不用说了，日本造物之美，国人是早有体会的。在此简单介绍一下日本房地产的价廉。打个简单的比方，在东京一个3LDK（约80平米，相当于国内的小三室一厅）的高层公寓，假设是2、30年前造的，由于日本泡沫经济后房价一直走跌，那么现在的价值也就是2000万日元（近120万人民币）左右，甚至有些地方1000多万（近60万人民币）日元就足够了。众所周知，120万人民币如果在北京上海，能买到三室一厅的一个房间就不错了。即使是东京新造的三室一厅公寓，一般也只需5、6000万日元，即人民币2、300万足矣。如此价廉物美，国人自然趋之若鹜了。

在商言商，投资必然是追求回报率的。同样，投资日本房地产的国人也自然是看好了日本的房地产投资回报率。最近，恰巧看到一篇分析世界各国房地产投资回报比例的文章。文章中有一个全球房产租金回报率排行榜，美国一个面积只有997平方公里的隶属德克萨斯州的叫做达拉斯的城市拔得头筹，租金回报率｛实际租金回报率=（一年租金-房屋保养费／房屋价格｝为7.35%，排在第二位的是日本的大阪为5.91%，第三位是洛杉矶为5.80%，第四位是东京为5.76%。

也就是说，按这个统计表来看，全球租金回报率最高的前四位里，日本就占了两位。而据日本自己的统计数字表明，日本新建高级公寓的租金回报率为5%到6%之间，旧公寓因房屋价值低反而导致回报率偏高，居然达到新建公寓的一倍，即10%左右。按这个方法粗略计算一下，在日本购买房地产后出租，平均20年左右可以收回成本。有这样的回报率，国人愿意投资日本房地产也就在情理之中了。

综上所述，国人投资日本房地产，在短短的数年内，从发生、发展到壮大乃至今天的遍地开花，可以说正是方兴未艾之际。也就难怪日本国会议员在国会大声呼吁，如果政府再不采取措施，北海道就要变成中国的一个省了。虽然有点危言耸听，但也可从侧面证明中国资本给日本房地产市场带来的冲击了。