气温高物价高都不如首都圈二手房的身价高

2022年上半年即将过去，首都圈内的两大增长让人们的心跳速度不太平稳。一是气温的大幅攀升，东京都内将迎来平均气温32.2度的高温天气，这也刷新了近百年来都内的最高气温纪录。由此导致的中暑症状以及供电紧张，都会让首都圈内的民众和企业颇感不适。

另一个增长发生在房地产交易市场。日本著名房地产调查公司——东京KANTEI曾在5月份发布最新房价调查结果。数据显示，首都圈（含东京都、神奈川县、埼玉县、千叶县）内的二手房（按70平方米计算）的平均期望出售价格，比上月提高11万日元（0.2％），涨至4699万日元（约合人民币233.51万元）。这也是首都圈二手房连续13个月保持价格上涨的趋势。

东京都23区的房价也在小幅攀升，同比上涨0.1％，约合4万日元。目前，东京都内的二手房，如果按70平方米计算，平均价格已经上涨到6799万日元（约合人民币337.59万元）。价格上涨的同时，在售房屋的数量也在增加，整体交易呈现出较为活跃的态势。

东京都的房价一直稳居日本之首，其周边三县虽然也在首都圈内，但房价相比要便宜一些。如果仍然以70平方米计算，6月份，埼玉县二手房的平均售价为2899万日元（约合人民币143.94万元），比上月提高42万日元（1.5％）；千叶县二手房为2494万日元（约合人民币123.83万元），上涨31万日元（1.3％）；神奈川县是首都圈唯一一个房价下跌的地方，6月份二手房（按70平方米计算）降至3452万日元（约合人民币171.41万元），下降了0.2％，即便宜了8万日元。尽管如此，神奈川县的二手房均价仍然要高于埼玉县和千叶县。

正是由于首都圈内一都三县之间的二手房价格差距太大，因此有购房需求的华人群体会将目标房产锁定在神奈川县、埼玉县、千叶县，借助日本便利的交通设施，实现工作与生活的平衡。

事实上，二手房的普遍涨价，不仅仅是首都圈内，也包括近畿圈和中部圈。近畿圈包括大阪府、京都府、兵库县等地区，其二手房价格也比上月上涨了0.5%，70平方米二手房的平均价位是2785万日元（约合人民币138.31万元），连续4个月上涨。而包含长野县、岐阜县、静冈县、爱知县和三重县在内的中部圈，平均价格为2198万日元（约合人民币109.16万元），上涨了1.6%，约为34万日元。爱知县的二手房涨至2336万日元（约合人民币116.02万元），创出年初以来最高价。

单纯从数字来看，日本二手房的价格并没有泡沫成分。毕竟日本70平方米的面积大约相当于中国的95平方米，并且无论是房屋设计还是收纳配套，都充分满足“安居”要求，适合于三口之家或四口之家。

房屋价格固然是参考标准，实际购买力才是首要因素。换言之，在日本究竟需要几年的收入才能买得起一套房呢？

日本房地产调查公司东京KANTEI曾就“房价收入比”进行过民间调查。日本全国新建住宅均价是居民年收入的约8倍，在东京都则达到约13倍。但在日本的银行贷款时，往往也会考虑5倍的标准。正是基于这样的比例关系，在日本尤其是首都圈，双职工家庭成为购房的主力军，占到了70%左右。

日本野村不动产公司曾对8300万日元的新建住宅的购买力进行过分析。例如，年收入800万日元的丈夫和年收入500万日元的妻子，共同贷款35年购买该住宅，如果根据年收入来分担住宅价格，每个人的房价收入比只有6倍左右。虽然高于5倍，但在低利息之下，很容易借到住房贷款。这样来看，日本的双职工家庭收入，是可以跟得上住宅价格上涨的速度。

稳步攀升的价格，可控的房价收入比，足以证明日本的房地产市场并不会有泡沫破裂的风险。（作者系在日中国律师）