看日本政府如何让受灾房屋保值

无论是对生活在日本的华人华侨而言，还是有意在日本投资的国人同胞来说，“置业”既是安家落户的最佳方式，也是资产投资的首选途径。

一方面是因为日本不动产有永久产权制度。无论是房屋还是土地，一旦购买并登记所有权，便是无期限的永久产权，不论是自己使用，还是对外出租，以及继承或赠与，都没有期限限制。正是基于这项制度，在日本购房置业的保值性也得到充分保障。

与所有权相对应的还有借地权，顾名思义，房主与地主不是同一人，不论是普通借地权还是定期借地权，买房人虽然都不能享受到土地的所有权，但可以在一定期限内享有土地的使用权，住宅类建筑物通常可以一次性借地30年，商业用途借地每次最长50年。只要不是定期借地权，便可以续期。正是因为没有土地所有权，所以购买借地权的房子相对而言要便宜很多。只要确保土地借地权是普通借地权，且可以一直租借的，对于房屋的使用并没有太大影响。

但相比所有权的绝对性，借地权毕竟是附加期限条件的，因此在某种程度上也有一定的风险。日本东京都内最著名的温泉——大江户温泉，就是因此而消失的。

大江户温泉开业于2003年3月，是一所温泉主题室内乐园，每年吸引大量在日消费者以及海外游客。但由于其使用的土地是“事业用定期借地权”，在当时最长只能租借20年，2021年12月到期后不能续借，因此不得不停止营业，并拆除全部的地上建筑，将土地返还给地主，即土地所有权人。虽然大江户温泉的结局不会在普通住宅上重现，但借地权终究不及所有权。选择永久享有的权利，还是选择相对便宜的房价，是每位购房者需要权衡的“鱼”与“熊掌”。

在日本购房的最直接福利，莫过于超低的贷款利率。尽管，本住宅金融支援机构公布了2022年5月的“FLAT35利率”（即长期固定利率住房贷款）并不乐观，但相对其他国家而言，还是偏低的贷款利率。数据显示，5月份贷款在9成以下的“FLAT35”利率为1.48% 至2.54%，贷款超过9成为1.74%至2.800%，最低利率连续4个月上升。但日本银行对于购房者的条件审核相对严格，换言之，也只有符合条件的外国人才能像日本人一样申请到更低利率的住房贷款。

例如，获得了日本永久居住权；年龄在20岁至65岁之间，且还款期限不超过75周岁；税前收入至少在200万日元以上，并且连续工作3年以上；没有不良贷款记录等。

除房产的永久所有权、贷款的低利率之外，在日本购房置业另一个吸引点莫过于高标准的建筑标准以及高品质的内装配置。几乎所有的购房者都会给出的评价是：“日本房子，物有所值，贵而不虚。”

但若一定要说有什么遗憾之处，或许就是“日本地震多发”这个客观因素。不少购房者担心房屋因为地震倒塌，或者受损后不能得到修复。尤其是近期，关于日本有可能再度发生超级地震的传闻时有出现，令不动产市场出现了一定程度的观望期。

在日本，有专门针对地震受损公寓制定的法律——《受损公寓法》。这部法律出台于1995年，是阪神大地震之后针对公寓受损后如何修复的问题而制定，之后在2011年的东日本大地震以及2016年的熊本大地震后都得以实施。其中很重要的一项规定是关于在地震中严重受损的公寓是否推倒重建的表决问题。如果是正常情况下的重建，需要经过全体所有者的一致同意；但在地震受灾情况下，不排除业主失联或分散等因素，因此日本政府决定修改《受损公寓法》，即从2022年秋季开始，一旦公寓面临严重损坏以及坍塌风险时，即使有业主下落不明无法联系，那么可以联系到的业主中只要有4/5的人同意，公寓就可以推倒重建。

天灾或许会让房屋受损，但制度保障了房屋的价值。（作者系在日中国律师）