日本房产继承的套路，不好使了

日本房地产买卖的特点之一是“地随房走”，也就是说买房者在购买公寓或者一户建时，买下的不仅是房屋本身，还有房屋面积按一定比例所对应的土地。

这也就意味着，房地产交易时的价格，实际上是包含了房价和地价在内的。虽然，无论是中介报价，还是购房合同以及相关的房产证书材料上只会体现最终的价格，而不会将房价和地价分别表示出来，但实际上地价在很大程度上影响整体房价的高低。例如，同样面积户型的房屋，建筑在东京都内不同的区，价格相差很大，这其中的差价，实际上就是地价差距的直接反映。

这一点在房地产交易市场上是很好理解的，但在遗产税的避税问题上，却可能是个隐形的“坑”。

4月19日，日本最高法院的一纸判决在房地产行业里激起了一阵涟漪。这起官司之所以有如此大的影响力，不仅是因为民告官，而且涉案房产价格巨大，仅凭这两点足以博人眼球。但更重要的是，日本最高法院支持了国税局关于不能以路线价算定不动产评估价的决定，并且支持了国税局以此征收不动产课税的处理结果。

在日本，一块土地到底值多少钱，是一个比较复杂的问题。因为土地本身没有“固定价格”，而是根据土地的使用性质确定标准价，也就是说，不同性质的土地其标准价是不同的，再加上其他评定因素，也就导致土地“身价”的差别。除了标准价，土地价格还有不同形式的价格表示。路线价格就是其中的一种表现形式。

路线价格是一个浮动价格。日本的不动产鉴定士等专家，以每年1月1日作为评估基准日测评出日本境内土地的价格，国税厅再对土地测评价格进行确认后于当年的7月1日公开发布，这就是路线价格。它主要用来作为遗产税、赠与税、财产税估价的计算标准。

相对于路线价格，土地时价会更高一些。因为土地时价是实际买卖时测算的土地价格，会考虑到周边环境以及卖方的报价等因素，所以土地时价的定价标准，更多地是参考各都道府县根据每年7月1日的土地标准价并于当年9月下旬发表的土地调查价格来定价。

正是因为路线价格相比土地时价要便宜很多，所以在不动产继承时，往往以路线价格来作为不动产遗产税的计算基础，这是日本很多富裕阶层惯常使用的避税方法。但这个方法，因为一起不动产继承案被最高法院判定：这招今后不好使了。

2009年1月，日本一位90高龄的老人在东京都杉并区购买了一栋公寓楼，同年12月份又在神奈川县川崎市购买了一栋公寓楼，两栋楼合计13.87亿日元。2012年，这位老人去世，其妻儿共5位继承人在次年以路线价格为基准，将两栋楼评估为3.34亿日元，这样偷梁换柱的结果就是免交了遗产税。但国税局发现后认为，以路线价格作为评估标准太低了。虽然，不动产作为继承标的物时，原则上估价标准是路线价格，但也要根据标的物的实际情况进行认定。就本案来说，显然太不合理。

在国税局的指示下，两栋公寓楼被重新进行评估，最终以12.73亿的身价“扬眉吐气”，但5位继承人也因此承担了超过3亿日元的遗产税。深感不平的5位继承人在2016年向法院起诉，要求撤销国税局的处分，但被驳回，继而上诉再被驳回，最终日本最高法院认定国税局胜诉。

根据最高法院的判决理由，如果单纯地根据路线价格进行评估，会存在有悖于税费公平承担原则的情况，例如在本案中，作为原告的5位继承人就是为了避税而采用路线价格评估办法，那么国税局要求重新评估是有合理依据的。

对于未来日本巨额不动产遗产的评估来说，究竟要适用怎样的价格标准才更加合理地确定遗产税，这个判决会是一个修改契机。（作者系在日中国律师）