在东京，收到房租上涨的通知怎么办

东京房租涨价的新闻想必大家都看了，这个涨幅真的是年年变化，有增无减。东京23区面向单身人士的公寓平均月租，在2025年5月首次突破10万日元。到了2026年6月，又进一步升至11万4242日元，创下历史新高。就这还不是最可怕的，可怕的是某一天回家，突然发现房东又换了，房租又跟着变了。

今年6月，住在东京都练马区的一名30多岁女性回到家时，就发现一名陌生男子正在逐户敲门。这名男子是这栋公寓的新房东下面的员工，递来的见面礼是一份《房租调整通知》。女性目前的房租是每月8.35万日元，新房东要求从8月起涨到12万日元。一次上涨3.65万日元，涨幅接近44%。

而这已经是半年来的第二次涨价了。这名女性是2022年3月入住的这套公寓。房屋面积约25平方米，一室一厨户型，距离最近的车站步行15分钟。最初入住时的月租是7.95万日元，另加5000日元管理费。2025年12月，公寓第一次易主。新房东以周边租金上涨和物价上涨为理由，要求房租每月涨1万日元。女性希望长期租住，于是跟新房东交涉，希望把涨幅控制在2000至3000日元之间。经过协商，最终房租上涨了4000日元。女性在2026年3月刚刚以每月8.35万日元的房租续约。

仅仅过了两个月，公寓又被转卖。这次的新房东一上来，就要求把房租提高到12万日元。刚刚交涉好的租金，就随着房屋所有权的转手作废。资本半年内两次击鼓传花，最后却要租客们为每一轮交易的成本埋单。

过去，人们总说日本房租稳定，即使房价和物价上涨，房租也不会有大幅波动。但如今日本的都市房地产炙手可热，成为了好的金融投资对象。至于如何保证投资回报，自然是要从租客们下手了。公寓在投资者之间不断转手升值，租客虽然没有参与交易，也没有从中获得任何收益，但房东的融资成本、交易成本和预期利润，可都要转嫁到他们头上。上述的这位女性哪怕搬家，也不能保证下一套房子不会发生同样的事情。

值得注意的是，日本社会经常把房地产价格上涨归咎于外国投资者，但这位女性前后两任房东都是日本企业。

如果不同意涨租会被房东赶出去吗？我们不妨参考一下这位女性接下来的操作。房租从8.35万日元涨到12万日元，这位女性咨询了律师，得到的答复是，双方今年3月才刚刚就房租达成新的协议，租客没有必要立即接受再次涨价。于是，她向新房东发出书面通知，明确拒绝涨租。但新房东也没有轻易让步，甚至表示如果她不接受这次涨价，今后每次续约都要上涨2万日元。

根据日本《借地借家法》，房东虽然可以在地价、经济环境或周边租金发生明显变化时可以提出涨租，但提出并不代表自动生效，原则上需要双方协商。如果无法达成一致，可以申请民事调解。调解失败后才可能进入诉讼程序。房东不能仅仅因为租客拒绝涨价，就要求其立即搬走。在法院作出最终判断之前，租客可以继续支付自己认为合理的租金。

但说实话，拒绝涨租也并非全无风险。律师指出，如果某一地区近年来地价明显上涨，而房屋又长期没有调整租金，那么法院会认可一定程度的涨租。一旦法院最终认定应该涨租，租客不仅需要补交从房东提出涨租时开始计算的差额，还需要支付年利率10%的利息。

在司法判断中，最近一次合意时间尤其重要，也就是房东和租客最后一次经过协商并确认租金的时间。就像这位女性，是今年3月才刚经过一轮涨租，而且协商好了，仅过几个月又被要求涨租。如此短时间内的大幅涨租，法院很可能不会批准。判决将会对租客有利。

像这样的涨租纠纷已经不是少数个案了，东京都受理的房租上涨咨询，2023年度约为700件，2024年度增加到1400件，一年翻了一倍。

租金上涨并不只发生在东京。神奈川县也同比上涨了12.1%，千叶县上涨了6.8%，大阪市上涨了7.3%，埼玉县上涨了11.2%，福冈市更是达到了15.9%。日本的住房制度正在从保护长期居住，逐渐转向提高资产流动性和房东收益。■