外国人在日本置业，有法可依

近几年来，日本房地产市场逐渐成为全球投资者关注的焦点。其稳定的资产价值、低利率环境以及相对开放的市场政策，吸引了大量外国资本涌入。更重要的是，不断上涨的房价已经让二手房成为“理财产品”。根据日经中文网在今年10月31日转发的日本不动产调查公司东京KANTEI的调查统计，东京圈建成约10年的住宅的价格比新建时的购入价格平均上涨5成。在东京都千代田区、港区等市中心热门区域，有些楼盘的价格已涨至3倍以上。这对于很多投资者而言，是一个“走过路过不能错过”的赚钱时机。

然而，在这一看似“稳赚”的投资背后，也隐藏着诸多法律限制与申报义务，尤其涉及国家安全、土地利用监管等方面。换言之外国人在日本购房，并非毫无门槛，而是需要在理解制度框架的基础上，谨慎行事。

日本是不动产所有权对外国人较为开放的国家之一。然而，这一“开放”并非从来如此。明治时期曾全面禁止外国人取得土地，直到《外国人土地法》（1925年）出台，才在例外条件下允许外国人取得土地。如今日本对外国人购房的限制更多体现在“预防性监管”而非“全面禁止”，其核心法律依据为2021年实施的《重要土地等调查法》及《外汇法》，这两部法律可谓各司其职。

基于《重要土地等调查法》的规定，日本并非禁止外国人取得土地，而是建立了一套国家调查与限制土地利用的机制，旨在防范国家安全风险。最直观的就是通过该法划定“限制区域”，比如防卫设施、海上保安厅设施、核电站、机场等周边约1000米范围，以及国境附近的离岛等。在这些区域内，如果外国人要想进行土地买卖、租赁等行为，就必须履行申报义务。

另外根据《外汇法》，非居住者在日本取得不动产被视为“资本交易”，须在取得后20天内通过日本银行向财务大臣申报，但不限于购房者本人，房屋中介也可以作为代理人代为申报，但需要提交必要的文件，例如：在日本有住所的外国人需提交住民票、在留卡等，而海外居住者或者在日本的短期滞留者则需准备宣誓书、签名证明等文件。此外外国人购房需要完成所有权登记，并严格进行身份确认，其目的是防止洗钱等非法行为。

但也不是所有的房屋买卖都要进行报告和申告，比如在首次购买居住用住宅时可以免申告，但如果购买别墅或者第二套住房以上的，仍然还是需要申告的。此外，像为了非营利目的的业务而购买的房屋或者作为非居住者本人的事务所取得时，这些情况也可以免除申告。

虽然在法律层面和政策规定上允许外国人买房，但现实是随着国际地缘政治变化与国内社会问题的发酵，外国投资者的购屋行为已不再是纯粹的市场交易，不仅被视为国家安全问题，也与日本国内房价高涨的社会问题交织，于是，“购房者”被演绎为“炒房客”。

相比于购房，日本政府更关注的是外国资本购置土地的问题。2024年12月，民主党与日本维新会共同向众议院再次提交《外国人土地取得限制法案》，与此同时，各政党也在探讨从税制、利用阶段等多方面加强监管。高市早苗内阁也表示，外国人购买土地存在监管盲区，未来方向是透明化与限制并重，强化登记与用途审查机制，对违规取得土地的外国法人或个人，可能不再允许更新在留或经营许可。

未来，外国人在日购房不仅需遵守《重要土地等调查法》与《外汇法》的现有规定，更应密切关注国会立法动向，提前应对可能的制度收紧。唯有在理解规则、尊重法律的前提下，才能实现安全、稳健的资产配置与投资回报。