相信吗？日本的“中介费”还能“免费”

在生活中常常会遇到这样的顾客，他们动辄数百上千万资金购房置业眼睛都不眨一下，但一提到中介费就宛如割肉般心疼。他们的消费逻辑就是：“房子虽然贵，但物有所值。中介费虽然也该付，但心里不平衡。不就是提供个信息介绍买卖双方认识，跑跑腿带着买家去看房嘛，就收这么高的中介费，太暴利了。”

房屋中介费真的就是单纯的“薅羊毛”么？这恐怕是很多人对于中介工作以及中介费的误解。牵线搭桥的中介机构是为买卖双方提供居间代理，并根据房屋的成交价格按照一定的比例收取相应报酬。虽然获取房源信息最快捷的方式是线上网络查询，但门店场所是推进买卖双方洽谈签约的重要场所，因此租赁费、运营费等基础成本就需要通过收取中介费来维持。比如在日本，中介费就要用来支付广告费等获客成本，单笔交易的广告费就超过15万日元，获客成本也会高达75万日元，百余万日元的中介费相比这些支出，基本就是“杯水车薪”。

而就房屋的买卖双方而言，服务的前提是利润，利润被挤压必然导致服务会打折，房屋交易的过程本身就建立在价值交换的基础上，中介的意义就在于促成交换的顺利进行。从本质而言，中介费的收取是必然的；但从外延来说，中介费的比例是畸高还是合理，就存在一个横向比较的问题。

恒州诚思(YH Research)是中国一家专业的市场调查报告供应商，曾就全球房地产中介业务做过调研统计：2024年全球房地产中介费市场规模约16.4亿元，预计未来将持续保持平稳增长的态势，到2031年市场规模将接近20.6亿元。庞大的市场规模并不代表均衡的市场份额，比如由于物价的复杂性和营销的专业性，出售豪华房产或商业房产可能涉及更高的中介费。

此外，发达国家的民众对于服务的需求标准相对较高，因此中介费也会水涨船高；而发展中国家和欠发达地区的中介费则可能较低。不同的物业类型所需要的服务级别不同，会直接影响中介费的收费比例。例如，美国的中介费标准一般为5%-6%的水平。而且，这6%的中介费几乎全部为房产经纪人本人所得，他们只需要向挂职的中介公司上交中介费的一小部分，自己大概能够分到60%-80%；但在中国，状况是截然相反。一般情况下中介费的80%左右都归公司所得，房产中介个人收益所占比例很小。

从收费比例来看，日本的中介费比例也在6%左右，具体来说如果房产价格超过400万日元，则以成交价格的3%+6万日元（不含税）为上限。例如，3000万日元的房产，中介费为96万日元，5000万日元的房产，中介费最多为156万日元。至于是“双边中介”还是“单边中介”则由不动产公司的收益结构来决定。

日本的中介费高不高，横向比较东南亚各国3%-5%以及南非的8%来看确实不高，但相比于中国的2%来说又确实高。但就服务专业度以及行业规则要求来说，二者的差距也确实不是4%的差额那般微妙。物件有所值，服务也有所值。

更何况还有捡漏的机会。首先日本的房产中介公司会根据市场行情做一些折扣，比如中小规模的房产中介为了增加成交量，会在月末或季末打折促销。对于一些上市时间较长或者位置略偏的房产，也有中介费折扣的优惠。

更有甚者，一些大型的房产中介公司会先行收购一些物件，经过装修后再作为“自社物件”推向市场，兼任中介和房东双重身份，中介费就全免。对于很多购买者来说，零首付的基础上又零中介，这样的物件是最划算的。

从这个角度来说，日本的房屋中介费性价比确实很高。