日本首都圈房地产投资规模暴增，全球第二！

有过买房经验的人都知道，地段与房价之间的关系可谓“水涨船高”。地段越好导致房价越高，房价越高也衬托出地段更好。这个地段，不仅仅指城市的某个区域，也包括整个城市在国家甚至世界中的排名。

从这个角度来说，如果将房产作为投资项目，可以保值的最重要一项条件就是选择黄金地段，大到所在城市，小到周边交通，地段的繁华便利程度直接决定了房产的价格走势；其次才是房产的自身情况，例如建筑年代、户型面积、楼层朝向等。

此外，房产作为大宗商品，同样也遵循市场价格规律：价高有价高的道理，便宜有便宜的原因。而推动价格上涨的主要动力，是购买者人数的增加以及购买趋势的上扬。但也有一些反规律的现象，那就是投资人气排名数一数二，房价却不是最高的，例如日本的房产。

近期，著名房地产服务公司仲量联行（JLL）发布一份有关全球各城市房地产投资额的统计报告，显示在2023年1~3月期间，日本首都圈（包括东京都、神奈川县、千叶县、埼玉县）的房地产投资额同比增长26%，已经达到48亿美元。这个投资规模，在全球城市排名中位列第二。位居第一的是美国洛杉矶，房地产投资额为57亿美元，排名第3的是英国伦敦，第4位则是中国上海，其次是美国纽约、法国巴黎、美国华盛顿（大约20亿美元）。

尽管成就日本在此报告中的优秀排名是城市叠加的结果——相当于将东京都与神奈川县、千叶县、埼玉县进行区域联合、累计计算得出的数据，但仍不可否定日本的投资人气。

JLL这次的统计是以写字楼、酒店和物流设施等为对象，换言之，是排除了自住自用型的物件，而是专门针对投资物件的调查统计，以此反映全球投资者对于目标地区的选择度。而这项排名之所以参照性强，是因为它是基于物件成交金额进行的排序，换言之是实打实落地的项目，不包括尚在观望和洽谈中的项目。

JLL也对日本东京圈能够跻身前二的原因作出了分析，毕竟这是8个季度以来再次归位第二，着实令人关注。事实上，高达48亿美元的投资额中有20亿美元的额度来自海外投资者，这个投资规模是去年同期2倍，尤其是市区内的写字楼和郊区的大型物流设施，投资活跃度相当高。而来自日本国内的投资者在疫情结束的背景下，对于日本经济复苏非常有信心，尤其是房地产业的振兴，持有十分乐观的态度，投资额度增长了31%。加上日本央行维持超低利率的货币政策，几乎零负担的贷款，让很多人选择贷款买房，尤其是中产阶级和富裕阶层，他们的出手也为日本成为全球投资热点尽了一臂之力。

JLL公司的首席分析师谷口学指出：“相对于推进加息的欧美国家，维持货币宽松政策的日本作为稀有市场，受到海外投资者的高度关注”。

此外，日本政府正式提出，2025年势必要刷新2019年创下的访日游客数最多纪录（3188万人）的目标。这就意味着访日游客人数将在近几年逐年大增，酒店入住需求日趋旺盛，全球对日本酒店的投资兴趣也达到近十年最高。本年度后期，酒店投资是否会推动东京圈比肩洛杉矶，这是全球投资者拭目以待的角逐。（作者系涉日业务中国律师）