80万每平，谁在看轻日本不动产？

北有万柳书院，南有汤臣一品，豪宅天花板，随时自带话题和热度。

3月份，东京公寓均价爆出1.436亿日元/套的新高，是去年同期的2.2倍。以一己之力推高东京不动产均价的，是新开盘的豪宅——三田Garden Hills。

三田Garden Hills由三井不动产和三菱地所联合开发，总套数为1002户。2023年2月开始发售，首批房源均价达到了“每坪2000万日元”，换算成我们熟悉的平方米，差不多要30万人民币。

“暴涨”甚至惊动了财神爷，新上任的日本银行总裁植田和男在5月9日的众议院财务金融委员会会议上，对此事进行了说明。

三田Garden Hills，位于金字塔尖的港区三田一丁目，原简易保险局旧址，南面是有一百多年历史的三井集团俱乐部，不远处就是意大利、澳大利亚驻日本大使馆。从江户时代起，这里就是遍布藩主大宅的传统富人区，今天的街头，路过十辆车，有九辆半是豪车。

三田Garden Hills项目由Park公寓、South Hills、East Hills等5部分组成。其中，与正门玄关相连接的Park公寓售价最高。总价最低的户型出现在North Hills，报价1亿日元。什么？500多万人民币，踮踮脚也能勾到嘛。

快醒醒吧！这个户型总面积只有29.3平方米，单价接近20万/m²。

最“壕”的，无疑是4LDK布局，总面积376平的那套暂未发售的“楼王”盘。开发商吊足了胃口，至今没有公布“楼王”的价格。不过，经验丰富的业内人士参考此前冲高到55亿日元、同样是由三井不动产开发的、位于港区六本木的“Park Mansion桧町公园”来预测，三田Garden Hills这套“楼王”售价必定不会低于55亿日元，那么，每平方米单价至少是1500万日元，也就是80万人民币。55亿日元，那得多少个零啊，我都不会算了！

有钱人的世界，是真的不懂。开发商既舍得拿地，又舍得投入。三田Garden Hills项目，占地面积25,246平方米，建筑面积13,863平方米，其余的，都是绿化。

是的，您没看错，7700平方米，硬是造出来一个庭园，移来130多种植物模拟生态环境，确保物种丰富。楼嘛，也不是越高越好。三田Garden Hills只盖到14层，营造都市山林的视觉感受，主打的就是一个容积率低，奢华、从容。

豪宅的管理费和维修基金，自然不菲，楼王户型高达每月67万日元。这里面，究竟有没有智商税呢？据介绍，三田Garden Hills内部附设仅对业主开放的游泳池、水疗中心、剧场、室内高尔夫练习场、餐厅和酒吧。水疗中心用桧木装饰，提供桑拿浴、岩盘浴和高压氧舱，高尔夫练习场配有教练，餐厅和酒吧会配合四季变化调整装修和餐品。公寓管理人员，是东京帝国酒店培训出来的，由他们提供的服务，那是必须贴心。无论自住还是会客，业主面子里子都有了。

此外，专属电梯，直接入户，确保了业主重视的私密性和安全性问题，只要您肯支付每月32万日元的电梯使用费。

有人说日本是江河日下、垂垂老矣，有媒体关注，海外基金已经于去年年底撤出日本，可三田Garden Hills首批400套房源已经销售一空。三井不动产的工作人员说了，下次放号，得等到6月份。而且，普通打工者一个月工资都未必够付电梯费的天价公寓，需要抽签竞购。

除新入市的三田Garden Hills、东京新世贸中心公寓等顶级豪宅，由东京奥运村发展而来的“晴海Flag”项目，同样拥有不俗表现。此前开售的该项目的17栋公寓楼，曾出现266:1的超高申购率，从而引发抢购再转售的现象。一套位于9层的72平房屋以6020万日元购入，以1亿800万日元转卖，收益高达4800万日元。6月，“晴海Flag”项目又有两栋50层高的塔楼入市，为避免抢购转售，开发商特别做出每个自然人最多申请两套的限定。

隔岸看花，总难免存在偏差。荒郊古宅千元购，是真的；“上海一套房，能买日本一幢楼”，是真的；银座鸠居堂前，一平方米逼近300万人民币，也是真的。

如手指月，日本的不动产，就是那个月。如何理解，光听指月的人说，还不够，得亲自看看！