日本超低房贷利率的幸与不幸

全球房地产热开始退潮，楼市增长放缓的原因是今年利率急剧上升。美国30年期抵押贷款固定利率已超6%，为2008年金融危机以来的最高水平，澳大利亚房贷可变利率已升至近5.5%，英国两年期贷款固定利率为6%。

然而，一个主要经济体将自身隔绝于借贷成本快速上升之外，格外引人注目：日本仍在维持其超宽松的货币政策，希望一劳永逸地消除国内的通缩心态，显得与世界其他地区格格不入。

日本央行的基准利率自2016年以来一直保持在负0.1%，因此其抵押贷款利率已压低到离谱的水平：浮动利率贷款低至0.3%，而由日本住宅金融厅提供的35年期固定利率抵押贷款，利率能低至1.6%。

尽管日本的抵押贷款利率比其他发达经济体低得多，却在加剧该国房地产市场长期存在的问题。

首先，负利率促使借款人纷纷申请浮动利率抵押贷款，目前此类贷款占未偿贷款的70%以上，而2008年这一比例仅为略高于三分之一。随着10月日本核心通胀率已达到40年来的最高水平3.6%，日本央行面临越来越大的压力，要求其明年开始恢复货币政策正常化，因为有迹象表明工资终于要上涨了。即使是小幅加息也可能对脆弱的借款人带来冲击，尤其是如果事实证明日本退出超宽松政策时是无序的。考虑到日本十年来激进的货币宽松政策造成资产价格严重扭曲，日本的无序退出是市场的一个主要担忧。

其次，尽管低利率导致抵押贷款总额激增，但自1991年日本房地产泡沫破灭以来，住宅价格一直呈下降趋势，近年来才逐渐回升。自日本央行实施负利率以来，住房贷款一直以每年2%至3%的速度增长，但平均房价仍比峰值低28%。

目前，主要风险是利率上升幅度超过预期。如果事实证明通胀压力比预想的更强大、更持久，日本央行可能会被迫出手。里昂证券驻东京的策略师尼古拉斯·史密斯警告说，很多银行“还没有经历过完整的房地产周期”。

尽管如此，考虑到日本沉重的公共债务负担和上世纪90年代危机的痛苦回忆，日本央行势必谨慎行事。史密斯说，日本“失落的十年”使1929年的美国股灾“看起来就像在公园里散步”。

同样重要的是，日本房地产价格固然持续低迷，但这个亚洲第二大经济体并未像其他国家那样遭遇无力负担住房的严峻问题。在彭博社追踪的30个发达和发展中经济体中，日本的房价收入比和房价租金比处于最低水平。

日本低得离谱的抵押贷款利率正在累积问题。然而，也正是因为这样的低利率，与大多数其他主要经济体相比，日本的首次购房者才能相对容易地置业。20世纪90年代房地产市场崩溃留下的并不都是恶果。