日本房地产竟如此抢手

“日元贬值”，已成为2022年不可抹去的标签。自2021年年底至2022年7月14日，日元兑美元汇率由115.17贬值至137.90，创下1998年以来的最低记录。换言之，当前的日元对美元汇率已经达到最近24年以来的最低点。如此大幅度的日元贬值催生了海外基金对日本房地产的投资意向。

仅就亚洲范围内，投资者已经对日本房地产表现出了极高的投资热情。以新加坡为例。该国的投资基金QIP（Q Investment Partners）于2022年6月上旬推出了专门以日本大城市住宅为投资目标的基金，并一举取得了大阪和名古屋的3处房产。据悉，QIP在日本房地产的投资总额预计达到4千万美元，除了大阪和名古屋外，该基金还将在东京圈等地寻找进一步投资的机会。该基金的首席执行官（CEO）Peter Young表示：“在恰好的时机出现日元贬值”。对于QIP而言，并不是因为日本贬值才趁机投资房地产，而是在投资房地产的过程中恰逢日元贬值。早在2022年2月，管理新加坡政府金融资产的全球性基金——新加坡政府投资公司（GIC）就以约1500亿日元收购了西武控股（HD）旗下的31个酒店和娱乐设施；紧接着，在3月，新加坡大型上市基金Ascott Residence Trust宣布以约100亿日元的巨资购买了大阪和福冈两地多处的租赁住宅和学生公寓。

与欧美地区的投资者不同，亚洲投资者通常以本国货币和美元两种货币形式筹集资金，所以他们既关注日元与美元之间的汇率，也关注本国货币与日元的汇率情况。日元兑新加坡元汇率在2022年6月一度创下自1985年以来37年间的最低点，日元兑泰铢也跌落至15年来的低点。这种历史性的日元爆贬催生了日本房地产的爆买。

根据不动产服务企业世邦魏理仕（CBRE）的统计显示，2021年全球资金投向日本不动产的总金额约有103亿美元，相比2020年下降了21%，其中来自美洲的投资下降了41%，约为48亿美元；欧洲和非洲的投资额仅为8.2亿美元，下降了67%。相比之下，亚太地区对日本不动产的投资额为25亿美元，比2020年增加了6.1％。换言之，早在2021年，亚洲投资者对于日本房地产的青睐程度，就已经逆势成为不可小觑的潜力股。虽然在实际投资金额上仍然无法与美国相提并论，但从投资趋势而言，却大有后来居上的趋势。仅在2022年上半年，仅是新加坡政府投资公司（GIC）等3个项目，其投资额度就已经达到了2021年投资总额的一半。一旦日元贬值持续，势必会进一步推进亚洲地区投资者对日本房地产市场的注资力度，届时将有可能达到2019年的42亿美元的投资水平。

外资的不断注入极大地刺激了日本房地产市场的活跃程度。2022年2月，日本瑞穗信托银行接受日本财务省的委托，将位于东京都内的大型楼盘“大手町Place”中政府所持有的份额进行招标出售。该交易金额超过3000亿日元，这在日本国内的房地产交易中属于历史最高规模，同样也吸引了外资基金的强烈关注。

综合来看，日本房地产市场之所以吸引外资基金，不仅仅是作为投资目标的楼盘具有高性价比，亚洲范围内首当其冲的市场规模以及完善的配套法律也是吸引外资的重要原因；此外融资利率低使得日本尤其东京都内的房地产具有较高较稳定的投资回报水平，也是吸引外资基金的重要原因。同理可证，普遍低于1%的住宅贷款利率，同样也吸引了大量的个人投资者，这些个人资金虽然看似零散，但也有星星之火可以燎原的动力，推进日本房地产市场继续发展。（作者系在日中国律师）