中国应用好房产税这把“利剑”

2008年国际金融危机爆发后，中国政府放松了对房地产市场的调控，并在信贷等方面采取了刺激性措施，房地产价格在 2009 年上半年开始恢复快速上涨。尽管2010年4月以来中国政府又连续出台多项房地产调控政策，但房地产价格的持续上涨未得到有效的抑制。在此背景下，开征房产税（或称物业税）以抑制投机炒房和降低房产价格成为社会关注的焦点。

由于中国房地产市场发展历史还较短，不少内在的问题与规律性现象尚未充分显露，因此，考察成熟的市场经济国家房地产税收制度的演变，借鉴其经验与教训，会有助于中国政府对房地产市场的发展状况与税收调控政策做出较为准确的认知判断。作为新兴国家的中国，在经济发展上很多方面参考借鉴了日本模式，房地产市场也呈现出与日本当年相似的轨迹。因此，如何用好房产税这把“利剑”，日本或许是中国的一面“镜子”。

首先，日本房地产相关的税收制度的形成完善经历了相当长的历史过程，在此过程中，前期积累了非常扎实的基础准备工作。日本明治政府早期就开始丈量全国土地并建立档案，虽然前后花费了16 年的时间，但这项工作的成效几乎是一劳永逸的，这为后续的土地开发管理与课税奠定了可靠的数据基础。在此基础上，国土管理部门长期定时公布所选择的标准地块的评估地价，这不仅有利于监控房地产市场，也为课税提供了相对可信的计税依据。

其次，日本主要房地产税种之一的物业税的归属经历了从国税到地方税的演变，最终成为稳定持续的地方财政收入的重要基础。这一带有规律性的变化过程，实际上反映了成熟市场经济体制下地方财政收入模式的基本特点。中国下一步改革完善房地产税制的基本着眼点，也应该放在为地方财政筹措稳定可持续的收入方面，而不宜定位在干预房地产市场的备用政策工具。

再次，日本的房地产税收政策实践表明，开征房地产税并非旨在单一的抑制房价，完整的房地产税收体系既可用于抑制房地产价格，也可用于刺激房地产市场的发展和增强土地的有效利用，税收政策具有两面性。至于运用房产税手段来调控市场，应在保证地方财政收入基本稳定的基础上，有效发挥税收政策的灵活性，特别是要加强对房地产市场和宏观经济关联性的研究分析，准确把握政策实施的时机与力度，避免政策失误可能导致房地产市场发生大幅波动，以至于冲击整体经济。

最后，结合当前中国房地产市场发展的状况来看，针对房价上涨过快以及由此引发的一些问题，可以考虑如何运用税收政策对房地产市场进行适当调控，但应着眼于长远发展来完善现有的房地产税收制度。 2011 年1月26日国务院推出新一轮严厉的调控政策后，上海和重庆两地在1月28日宣布对住宅开征房产税，这自然引发了人们对政府利用税收政策抑制和降低房价的预期。然而，这种预期解读可能会与政策的施行效果之间存在明显落差。从两地已经公布的征税试点方案来看，采取差别化的税收政策，仅针对高档住宅部分（数量约占 10%）征税，其对地方财政收入的影响很小，对整体房价的抑制作用也非常有限，目前的试点也只是在探索实践操作方面的经验，充其量只是显露了相关政策调整的早期信号，尚未具有实质性的意义。

借鉴日本的情况来看，当前中国为了遏制房地产价格上涨，普遍开征房产税的基础条件和技术手段还有待完善。如果准备工作不到位，贸然全面开征保有环节的房产税，将会造成不公平。另外，即使中国运用税收政策来调控房地产市场，以遏制房价上涨，也应把握好时机，尽可能避免在短期内造成市场出现大幅波动乃至冲击整体经济稳定的情况。如果普遍开征房产税导致中国房地产市场出现像 1991年日本那样的快速大幅下跌，短期内集中释放大量潜在风险，这显然不利于保持经济稳定。对此，应有充分的政策风险评估。