海外买家持续布局日本楼市 超高层公寓有人买没人住

东京大阪的超高层住宅，正被外国买家悄悄掏空。随着海外资金持续涌入，越来越多住宅居住属性遭到稀释，仅被当作资产持有。

《日本经济新闻》7月26日报道，日本东京、大阪核心城区超高层公寓的投资属性持续增强，越来越多业主买房并非为了居住，而是作为投资、资产配置或第二居所持有。

调查显示，东京、大阪都心9区303栋20层以上超高层公寓最顶层共1867套住宅中，约48%的业主登记住址与房屋所在地不同，意味着近一半业主并未长期居住在所购房产内。

其中，东京都心6区共有581套住宅存在上述情况，352套业主登记住址位于东京其他地区，88套登记在海外；大阪都心3区共有314套，226套登记在大阪府其他地区，21套登记在海外。登记信息还显示，部分业主来自中国大陆、中国香港、中国台湾等地，以及日本全国多个地区。

调查认为，这一现象已不仅集中在顶层住宅。房地产数据显示，东京都23区188栋超高层公寓2020年以来的新房和二手房交易发现，约51%的业主登记住址与房屋所在地不一致。其中，新宿区占比最高，为83%，千代田区为76%，中心城区明显高于外围地区。

近年来，受日元贬值、产权制度完善等因素影响，日本都心超高层公寓持续吸引海外资金。房地产中介机构现代不动产介绍，其面向中国客户销售的超高层公寓中，约七成为投资购买，地段、景观和项目知名度是购房者关注的主要因素。

同时，楼层越高，投资持有比例越高。东京都23区超高层公寓中，21至23层住宅登记住址与房屋地址不一致的比例约为50%，48层以上升至70%；大阪市同类住宅则由68%增至87%。

分析指出，非居住业主增多，将增加物业管理、维修更新及业主协商决策成本，对住宅长期管理带来挑战。在住房资源紧张地区，完善相关制度、引导住房更多用于实际居住，已成为日本社会关注的话题。数据显示，2025年度东京23区新建商品住宅平均售价超过1.3亿日元，创历史新高。