日本拟调查外国人购房  政策风向重在“摸清底数”

日本政府针对外国人购置房地产问题，开始迈出新的一步。不过，这一步并非立即收紧限制，而是先从“调查”入手。

据共同社报道，日本国土交通省计划最快于2027年度启动针对居住在日本境内外国人的公寓购置情况调查，重点掌握外国人购房规模、交易特点及是否存在短期炒作等投机行为。这也是继去年针对“海外居住者”购房情况展开调查后，日本政府进一步扩大统计范围的重要举措。

这一动作并非偶然。近年来，日本房地产价格持续上涨，东京、大阪等大城市房价屡创新高，社会舆论开始把目光投向外国资本。特别是在自民党内部，不少议员主张研究限制外国人购房，认为部分地区房价上涨与境外资金流入存在关联。今年众议院选举中，自民党更首次把研究外国人购房限制措施写入竞选承诺。如今，随着高市早苗政府提出“与外国人有序共生”政策框架，房地产问题也被纳入整体外国人政策讨论之中。

不过，日本政府目前释放出的政策信号十分谨慎。首先，政府并没有认定外国人购房已经导致房价飙升，而是强调“先调查，再判断”。事实上，国土交通省去年公布的调查数据显示，2025年上半年东京新建公寓购买者中，海外居住者仅占3%，并未发现明显的短期炒房现象，也无法证明其对房价上涨形成决定性影响。这意味着，政治层面的担忧，与统计数据之间仍存在一定距离。

其次，日本政府刻意避免将讨论引向“国籍论”。根据目前披露的信息，此次调查不仅关注外国人的购房数量，更关注是否存在短期倒卖、资本炒作等投机行为。政府相关人士公开表示，在日本工作、生活的外国人正常购房并不存在问题，真正需要关注的是投机行为，而这种行为“无论日本人还是外国人，都不受欢迎”。

这种表态，实际上透露出日本政府希望把讨论重点从“谁在买房”，转向“怎样买房”。

这种政策取向并非没有现实考量。作为世界贸易组织（WTO）成员，日本必须遵守非歧视原则。如果出台仅针对外国人的限制措施，不仅可能面临国际规则约束，也容易引发国内关于歧视外国人的争议。因此，在法律框架尚未找到突破口之前，完善数据、积累证据、摸清市场实际情况，无疑成为政府推进政策调整的现实路径。

值得注意的是，今年10月起，日本购买房地产时将新增国籍申报义务。这意味着，未来官方能够掌握更加完整的数据，为后续政策制定提供依据。此次调查实际上也是这一制度变化后的延伸。

从更深层来看，日本房地产政策正在发生一种值得关注的变化。过去，日本更多强调房地产市场自由流通；如今，在人口减少、安全保障意识增强以及国际资本流动加快的大背景下，房地产已逐渐被赋予产业安全、社会治理乃至国家安全等更多政策含义。从农地、森林、水源地，到城市住宅，日本近年来已不断加强相关制度建设。外国人购房问题，正在成为这一政策调整中的又一个观察窗口。

可以预见，日本未来围绕外国人房地产交易的讨论还将持续升温。但至少从目前来看，高市政府并没有急于推出限制措施，而是选择先用调查回应社会关切，再依据事实决定政策方向。这既反映出执政层面对房地产市场变化保持高度警觉，也说明其仍希望在市场开放、国际规则与社会民意之间寻找一个相对平衡的政策落点。