外国人购房“替罪羊”论的虚妄与政策理性

日本舆论场近来再度掀起关于“外国人购房应否受限”的争论。随着东京、横滨等大都市圈房价屡创新高，一些日本政客与舆论将矛头指向外国人购房者，主张实行“一律限制”。然而，从最新的行业数据和市场逻辑来看，这种论调更像是情绪的发泄，而非政策的理性。

根据《朝日新闻》与业界发布的数据，东京圈新建公寓的价格飞涨，确实引发社会不安。然而，大型房企的统计表明，外国人购房者在整体客户中占比仅18%，其中真正出于投机目的的仅约3%。换言之，九成以上购房行为是“实需”，即自住、长期持有或家庭资产配置。即使完全禁止外国人购房，对整体房价走势也几乎不会产生实质影响。

再看成本面。东京首都圈新建公寓的年供应量，从2014年的4.5万户锐减到2024年的2.3万户，减幅接近五成。与此同时，建筑成本在五年间上涨了1.8倍。人手短缺、材料涨价、土地稀缺才是房价高企的根本原因。怪罪外国人，显然是“头痛医脚”的政治捷径。

“外国人推高房价”的说法，看似顺应民意，实则违背经济常识。任何房地产市场，只要供给不足、资金充裕，价格自然上涨。此理在东京如是，在纽约、伦敦也是这样。如果把复杂的结构性矛盾简化为“外国人投机”，不仅误导公众，也可能损害日本作为开放经济体的国际信誉。

事实上，日本并非无监管可言。自2022年《重要土地等调查法》实施以来，军港、核电站、国境离岛等区域的土地已纳入外资购买监控。若再以“一律限制”替代“精准监管”，不仅会引发与国际投资条约（如GATS“国民待遇”原则）的冲突，更会使日本房地产市场陷入政策不确定的泥潭。

支持者往往忽视，限制外国人购房并非一句“禁止”就能落实。要确认购房目的、追踪转售记录、核实居住实态，势必大幅增加行政成本与企业负担。政府若设想通过身份审查、居住登记等手段来区分“投机”与“自住”，不仅费时费力，还可能侵犯隐私，引发国际争议。最终结果，多半是“高调立法、低效执行”。

与此同时，真正需要政策关注的，是住房供应不足与地区不均衡。东京房价飞涨，而地方城市房屋空置率高企；首都圈地价紧张，而中小开发项目审批繁琐。日本若继续把监管焦点放在“谁来买”，而非“如何建得起”“如何住得上”，便是本末倒置。

从国家利益角度看，外国人购房并非威胁，而是日本国际化的一部分。适度的外资流入，有助于城市更新、旅游地产、旧城改造乃至地方再生。真正需要防范的，是资本投机，而不是国籍身份。将政策矛头指向“外国人”，无异于制造新的社会分裂，也与日本倡导的“全球开放型经济”背道而驰。

理性的政策应当是“有针对性”的：对敏感地区实行用途监管，对短期炒卖施加税负，对长期自住与投资型购房维持开放态度。如此，既可维护国家安全与市场秩序，又不致扼杀市场活力。

日本住房问题的本质，不在“外国人买得多”，而在“日本人建得少”。从土地制度到城市规划，从劳动力供给到建材价格，真正的矛盾深埋于国内结构之中。将外国人当作“替罪羊”，或许能赢得一时的选票，却无助于解决问题。

房价的理性回归，靠的不是国籍筛查，而是政策智慧。唯有回到数据、回到制度、回到供需的本源，日本才能走出“房地产焦虑”的幻影，重建一个公平、透明、可持续的住房市场。