有钱人的钱也是钱，谁告诉你日本富裕阶层不买房的？

在日本，关于“买房还是租房”的争论长期存在，常被视为个人偏好与资金权衡的情感议题。然而，PRESIDENT Online在1月27日转发了日本前国税专员小林义崇的观点，他结合自己多年的税务一线工作中对富裕阶层的深入观察，揭示了这一选择背后深层逻辑——无论租房还是买房，都不是单纯的居住消费的决策，而是一套清晰的资产构筑与财富保全逻辑。

如果站在富人的角度，便可以重新审视房产在日本社会中的双重属性——它既是安身之所，更是核心的财务杠杆与抗通胀堡垒。总务省的统计数据印证了这个观点。2019年全国家庭消费调查显示，日本劳动者家庭（二人以上）的资产与负债状况随年收入的阶层跃升呈现明显差异。年收入最高的第V阶层（1318.6万日元），其持有的住宅与土地资产价值显著高于其他阶层。

但与此同时，高收入者的负债金额也同步放大。这并非财务负担加重的信号，恰恰相反，它揭示了富裕阶层正积极运用住房贷款之类的金融杠杆购置房地产、扩张资产负债表。对他们而言，购房所承担的贷款，并非单纯的消费性支出，而是为了获取一项具有升值潜力的资产所进行的“战略性负债”。

普通工薪阶层在思考住房问题时，常陷入“PL脑”模式——他们就像看损益表一样关注每月的现金流，会比较房租支出与房贷月供，计算何种方式能让每月手头更宽裕。这种思维是将住房视为纯粹的消费品。

而富裕阶层则普遍具备“BS脑”——他们按照资产负债表的逻辑进行决策：虽然房贷是负债，但最终目的是在资产侧增添一项有形的、增值的固定资产，其核心考量是如何优化资产负债结构，实现净资产的最大化。

富裕阶层青睐持有房产，主要基于两个理由：一是为了搭乘税制的顺风车，日本政府为激活住宅市场与鼓励自有住房，设立了丰厚的税制优惠，比如住宅贷款减税；另一个理由是为了抵抗通货膨胀，在物价普遍上涨时，现金的购买力明显缩水，但实物资产的价值往往能随之上升，或者至少保持稳定。

在还贷期间（尤其是固定利率贷款）可以控制居住成本，免受市场租金波动的影响。近年来，特别是东京等大都市圈，租金上涨显著，持房者可以规避这部分风险，而租房者则不得不直面支出增加的压力。

尤其是在需求旺盛的地区，房产本身具有资本增值的潜力。时间倒退到2013年，彼时在东京23区买上房子的人，无论将其作为自住还是租赁投资，时至今日很可能已经获得可观的账面收益或租金增长，距离“躺平”又近了一步。国土交通省2023年地价公示显示，三大都市圈地价涨幅扩大，地方圈也呈现上涨趋势，印证了“拥有房地产”在资产升值方面的绝对优势。

所以，如果想在日本跟着富人学投资，最重要的就是思维的改变——超越“便宜就好”的观点，摒弃“物美价廉”的期待。住房决策尽力从纯粹的“消费思维”转向“资产思维”。在评估个人或家庭的经济能力时，也要综合考量税制优惠的长期价值、对抗通胀的保值功能、自身职业发展的空间需求，以及生活方式的核心诉求。在能力允许的范围内，将住房选择与长期资产形成战略相结合，方能在人生的财务规划中，筑就兼具栖居之安与财富之基的稳健未来。