税制改革来了，日本房产市场嗅到什么风向？

今年该怎样在日本买房？东洋经济2026年1月12日的报道中给出了提示。

2026年日本税制修订大纲于2025年12月26日由内阁会议正式决定，其中涉及房地产的多项税收政策面临重要调整。这些改革不仅延续了日本长期以来通过税制调节房地产市场的传统，更在住宅贷款扣除、面积门槛、继承税等多个层面释放出新的信号。

住房贷款扣除制度自1972年实施以来，俨然是日本房地产市场的“稳定器”。在这次改革中，扣除的适用的期限延长了5年，并显著扩大了对象范围。尤其是针对二手节能性能高的住宅，不仅贷款限额提高了，扣除期间也从原先的10年延长至13年。现实中，日本住宅贷款的平均偿还年限一般为15年，这一调整就意味着在整个还贷周期内都可以享受税收优惠。

目前的贷款限额是以新建价格4000万日元为基准设定的，而首都圈平均房价已超亿元，杯水车薪的压力，有意向选择高价房产的买家会以“双人贷款”等方式突破限额，但在物价同样高升的现实下，越来越多的买家会选择中低价位的房产，这就意味着，房屋面积的需求在“缩水”。

本次税制改革中，有关房屋面积的要求从之前的50平方米以上降低至40平方米以上，这是继2021年税制改革后的又一次重大调整。东洋经济在报道中转发的数据显示，40平方米左右公寓的资产增值表现已不容小觑，其涨价率达到47%，明显高于30平方米房产（31%）和20平方米房产（19%）。

这一变化与日本社会结构演变密切相关。在物价上涨，单身人士和无子女家庭增多的背景下，小户型需求持续增长。40平方米左右的房产因其总价可控、资产流动性较好，已成为兼具自住与投资双重价值的选择。预计2026年后，这类户型的需求将进一步“旺盛”，尤其在东京、大阪等都市圈，更有可能被视为“过渡性”房产。

也就是说，从资产增值与税务优惠双重角度，40至50平方米区间的房产已成为现阶段最具潜力的投资标的。这类房产不仅受惠于面积门槛放宽，也符合单身及小家庭的实际居住需求，且流动性相对较好。尤其在车站周边、商业配套成熟的区域，小户型往往租金收益率稳定，转售市场活跃。

对于预算较高、希望购置首都圈优质资产的投资者，还考虑通过夫妻共同贷款及份额共有的方式突破个人贷款限额。夫妻贷款可以让扣除限额的上限提高至1亿日元，同时转让所得扣除额也相应增加。

税制放宽虽然让小户型受惠，但从投资的角度来说，选择房产的黄金法则仍是“位置、位置、位置”。东洋经济也在报道中提醒：“对资产性影响最大的是地理位置，对此不要因小失大”。投资者应优先确保房产位于交通便利、人口流入、就业集中的区域，即便面积稍小，其长期增值潜力与抗跌能力也远优于郊区大面积房产。

另一方面，为抑制房产投机与滥用节税优惠，日本也考虑收紧继承税的相关政策。比如，继承发生前5年内取得的租赁用不动产，其评价额减额效果将受限，旨在防止临近身故前的资产转移操作。

所以在新税制下，继承税方面的对策就需要更早布局。因为离世前5年内取得的投资性不动产减值效果受限，所以要提前规划避免临时操作。因此购买房产也要从长期持有、稳步增值为核心考虑，避免依赖短期交易或通过制度套利。

因为日本政府已经明确表示将会针对“非基于实际需求的投机性交易”采取措施，预计未来可能出台更多规范性政策。所以作为投资者而言，应该尽量避免高杠杆、快进快出的投资模式，尤其对新建公寓的短期炒作需要保持谨慎。毕竟，稳健的租金收益与长期的资产增值，才是可持续的投资逻辑。

概括来说，2026年日本税制改革的核心目的在于：支持实际居住需求、鼓励节能与二手房流通、抑制短期投机。对于华人华侨与海外投资者而言，这既意味着中小户型、节能二手住宅的政策红利，也提示着继承规划与交易节奏需更具前瞻性。