楼市新政频出，日本的不动产还能买吗

日本房价高升，是不争的事实，但其背后的原因却莫衷一是。2025年7月，东京都千代田区率先出台新规，明确要求新建公寓在交付后5年内禁止转卖给第三方，并禁止同一名义购买多户。这一区域性政策很快扩展到全国层面。11月，日本不动产协会发布了“交房前禁止转卖”的通知。接连出台的政策被外界解读为日本“要对炒房客下手了”。

早就有观点认为是中国富裕层爆买导致的房价高涨，那么问题来了，如果中国人不买，房价能回落么？

12月19日，东洋经济就以此为题发表了一篇文章，一方面客观分析了中国购买者对于日本房价的作用力，另一方面也深入解读了日本购房新政策的目的。对于外国人把握未来购房趋势的问题，提供了较为全面的建议。

诚然，中国投资者已成为日本房地产市场不可忽视的力量。与2015年那波以寻求资产升值和租金收益为主的投资者不同，如今越来越多中国投资者带着家人移居日本，享受当地的医疗、教育等社会福利。他们喜欢繁华地段的公寓和配套齐全的塔楼，也有一部分人买地盖一户建。东京丰洲塔楼已成为有名的中国人聚居区，据楼里上班族介绍，该楼20%的单位是中国人购买的。

但事实上，真正推高东京房价的主要力量并非外国投资者。东洋经济提供的数据显示，以市中心公寓交易为例，投机性买卖的日本人和日本法人占比约30%，而中国人仅占10%。

限制新房转让的政策，也并非针对中国投资者的“看人下菜碟”，从根本上讲是为了保障本地居民的住房需求。千代田区区长就直言：“这样的情况再继续下去的话，千代田区就要变成普通人住不起的地方了。”现状是，在千代田区今年完工的分租公寓中，近70%的持有人并未实际居住，这凸显了日本房地产市场的结构性矛盾。

一方面，新筑公寓供应有限，购房需要参与抽签，中签率低；另一方面，投机者却以更高的中签倍率四处撒网，加剧了市场的不公平。

拉长交易时间线，使房产回归居住属性而非投机工具，是这些政策的核心考量。千代田区政府认为，将转卖期限拉长到5年，可以抑制短期内的房价上涨，让真正刚需的购房者有更多机会。

此外，作为常识应当了解的是，日本房地产市场区域差异显著。东京、大阪等大城市价格坚挺，但都市圈外的许多区域却面临房价“鹤岗化”现象。部分偏远地区因为产业萎缩和人口流失，导致房价较低，看起来很划算，但保值升值空间较小，而且更容易出现“空置”。目前日本全国空置房数量约为900万户，空置率高达13.8%。这些空置房产多为老宅，维护成本高昂。

一位在小樽花3.2万元人民币购买了一栋“一户建”木质别墅的中国买家表示，除了根据房屋年限所额定的税费外，还需要承担房屋的维护责任，这对海外房主来说可能是意料之外的经济负担。

随着日元汇率持续走低，越来越多的中国买家带着现金涌入日本市场，但政策的风向转变清晰可见：日本房地产市场正在从无门槛的开放阶段，转向更为审慎的规范管理。政府正在试图用一道道“过滤网”，筛选出真正的居住需求，将短期套利者挡在市场之外。日本房产新策，看似排外，实则排险，保护的是全体人民在日本享有真正的居住权利。