“冻龄”的日本二手公寓，也会变成贫民窟吗

“日本二手房好划算！”

“日本二手房真新啊！”

日本的二手公寓，比相同地段相同条件的新售公寓市场价便宜一大截，看上去比实际房龄“年轻”不少，两厢对比，优势凸显。因此，日本的二手公寓，一直是不动产市场的热点。

日本二手公寓之所以能够“冻龄”，得益于对公寓建筑结构和公共环境的维护，对管理团队的规范化管理。

日本政府在颁布的《公寓管理优化法》中，对管理公司配置管理人员的比例、资质等都有严格规定。包括走廊、电梯、楼梯、管道线路、建筑主体等，都属于公共空间的范畴，将调动公共维修金进行维护。管理公司必须定期安排对这些设施的检查和维修，频率为半年到三年一次不等。同时规定了，公寓必须在12至15年间进行一次大规模修缮。

调查显示，日本最早的自购住宅公寓诞生于1953年。到了2023年底，日本共有704万套存量公寓，其中137万属于老旧公寓。再过20年，老旧公寓数量就增加到464万套。什么是老旧公寓？在日本，房龄超40年的公寓就属于老旧公寓。外墙材料、管线设施老化，不符合新耐震标准，等等。

诚然，日本的土地和房屋产权可以是私有的，且是永久的。但很多不知道，日本国土交通省同样说明了普通住宅的使用年限为70年，在保护好的情况下，可以延伸至100年。当房子已经老旧到仅靠修缮无法解决问题时，就要请《公寓所有权法》和《公寓重建促进法》出场了。

在经济上行的1980年，57%的人表示“最终会搬家”，21.7%的人表示“一直住下去”。但到了2018年，有搬家打算的仅剩17.1％，打算一直住下去的则暴增为62.8％。整个儿一个乾坤大挪移。这是日本国土交通省在《公寓未来对策研究会概要》（2020年）中发布的调查结果，可不是信口胡诌。

无论社会结构的老龄化变化，抑或经济疲软造成的消费力下降，都指向一个结果——越来越多的日本人，将在住了一辈子的公寓里终老。对老旧公寓的管理和修缮，成了迫在眉睫的社会问题。

另一方面，老龄化深刻、地方城市人口流失、孤独死……这些如今屡屡见诸网媒的社会课题，日本提前二十年替它的邻国品尝了滋味。房屋亟待修缮，可联系不到房主怎么办？

2025年5月23日，日本修改了《公寓所有权法》及相关法律法规。

不具备“原拆原建”条件的老旧公寓，可通过整栋出售、整栋拆除、整体重装等方式解除安全隐患。此时，不再需要全体住户同意才能推进，新政改为80%住户同意即可。那些联络不上的房主，经司法部门确认后，可以从表决权的总数中剔除。

不论哪种情况，只要出现不符合耐震标准或存在外立面脱落、可能对周边造成安全隐患的，只需要超过四分之三的业主赞成就可以启动修缮工程。

话说到这里，就要引入日本房地产市场的一个现状说明。日本的公寓楼，存在租赁和出售两种不同产权配属情况。某机构或个人建成一栋住宅楼，可以出租其中的公寓，依靠租金获得收益，也可以一次性出售。这里，要讨论的是已经进行产权交易的公寓。

从不参加业主大会？更不参与“动用修缮基金”或“修改管理章程”的表决？那些将房子出租，除了收益其他一概不管的业主，新政也有对策。只要出席业主大会的业主之中，有半数以上持赞成票，决议就被视为通过。

与日本不同的是，中国房地产市场化交易始于1992年，虽然时间上较晚，但在当年的交易市场唱主角的，却是大量于新中国成立后建造的“公房”。历经机构改制、人员调动，很多公房变成爹不亲娘不爱，缺乏管理亟待修缮的“遗孤”。这些“遗孤”，位置更靠近市中心，教育、医疗、购物等配套更齐全，成了刚刚步入社会的八零九零的刚需首选。

上下水不通？公共空间脏乱？不怕，反正后面还有接盘侠。就是没想到，击鼓传花这一棒，会卡了自己手中。咬牙买了有电梯房的高层新房的，也笑不出来。专家说了，“不出几年，高层住宅变贫民窟。”究竟这耸人听闻的言论，最终会不会应验，就看相关管理部门如何应对了。

此时刚好跳出一条新闻，日本有名的度假胜地冲绳县恩纳村，为了吸引更多人定居，出台了老房翻修补助政策。只需在翻修工程启动的前30天提出申请，即可获得当地提供的最高200万日元的无偿补助。听起来，真不错。