房地产答疑：房产证抵押应签合同再登记

案件回放

潘某把一套120多万元的房子的房产证、土地证押在马先生处向其借款80万元，马先生觉得有房产证在手中很放心。到后来潘某不还款马先生将其告上法庭并申请执行时，他才惊愕地发现竟然还有4个债主也拿着房产证要求以房抵债。

从2003年上半年开始，潘某以做生意缺乏资金为由，并以高额利息为诱饵，陆续向马先生等人借款。潘某承诺以用自己在某花园的一套市值120多万元的房产抵押，并主动将房产证、土地证交给马先生。马先生觉得“两证”在手，很放心地把80万元交给了潘某。而马先生事后才知道，这套房子不但早已抵押给银行，而且还有4位债主也吃到了“两证”定心丸。到了2006年潘某与妻子协议离婚，房产归妻子所有后不知去向，马先生等债主纷纷向法院起诉要求归还借款。由于潘某上述债务产生于婚姻存续期间，法院依法查封了某花园的房子，经过两次拍卖得款95万元。由于银行签订了抵押合同并进行登记，其债权依法优先受偿，再扣去评估拍卖等执行费用以及保障潘某妻女基本生活费用部分外，马先生等人347万多元的债权只能按12.59％的比例参与分配。马先生最终仅得10万多元，而目前已找不到潘某其他财产。

业者释案

民间流行的一种借款保证的做法，就是把房产证押给对方，以为这样就算房产抵押了。其实这于法无据。中国《担保法》第38条规定，抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。第41条规定，当事人以本法第42条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。显然，像马先生那样既未签抵押合同也未登记，根本不产生抵押效力，以至于最终收回借款失去保障而蒙受损失。