借鉴日本的制度破解中国住房困局

一边是“黑灯瞎火”、无人居住的成片高级住宅楼，一边是让人无奈的“蜗居”。畸形需求吹出了中国一个个超大的房地产泡沫。少数人如购买收藏品一般 “囤房子”，而大部分普通民众倾尽全家积蓄也很难有方寸之地。在中国，房子作为一种类似于粮食衣服的生活必需品，如何“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”呢？归根结底，还是要有合理的制度安排。

在经历了上世纪90年代的房地产泡沫时代后，日本的房地产市场逐渐回归正常的轨道，日本一直以来压抑畸形需求的严密制度安排在其中功不可没。

总体来看，日本在城市化加速期的楼市需求调控主要是把握好了住宅的流转环节和保有环节。

在住宅的流转环节，日本与中国做法不同，是轻交易税，重所得税。这样既方便了居民由于工作和生活需要改变和改善自住房，售房者不易转嫁税负，又能精准地打击投资投机购房。日本在战后不久的1950年，鉴于城市化开始加速、大量人口进入城市的情况，实行土地、房屋转让所得收益全部纳入个人课税条款，而最高税率为50%。后来经过两次上调，至1969年，转让房屋所得的税率高达75%。由于日本在个人所得税之外，尚有地方征收的10％住民税，这样就使得投资住宅房产几乎完全无利可得。

在保有环节，日本规定对“敷地面积”（近似中国除公摊面积外的建筑面积）120平米以下的自用住宅适用0.7%的优惠固定资产税率，对超过120平米以上的部分及家庭拥有多套房实行两倍的即1.4%的基准固定资产保有税率，各地方政府还可根据自身财政状况上调税率最高至2.1%。日本税法规定，房屋的出租租金除去必要的费用扣除，全部适用个人综合所得高额累进税率。这与中国税法规定出租房屋只按20％的比例收税而且几乎从未实际向房主征收过是截然不同的。

不言而喻，在日本以公平优先原则分配基本住宅的税收调节制度下，住宅的投资投机需求自然受到沉重打击，同时超前改善性需求和铺张奢华型需求也受到极大的压制，使住宅资源及其增值能较为均等地分布在广大居民中间。遗产税的制度安排还引导有望继承父母房产的子女宁可租房而不买房，以避免继承房产时的高额税收，这就更进一步节省和释放了住房资源。

相比之下，中国长期以来住宅的转让所得仅按交易额1％征税，而且一般全部转嫁给买方。再加上阴阳合同盛行，监管部门明知故纵，投资房产一本万利，税收几乎可以忽略不计。房产既无保有税也无遗产税。因此，相对于城市一般工薪阶层一个月几千元的工资，在都市中买一套房子需要花费的几百万元，是工薪族一辈子也挣不来的钱。都市中很多人靠卖一套房子就可办西方发达国家的移民。因此，难怪住宅财产拥有的严重不均等，已经成为中国贫富差距扩大的主要推手之一。而在日本的税收制度下，这个差距就被大大挤压了。因为如在中国动辄几千万乃至上亿元的豪宅，或拥有多套乃至几十套的房产，在日本每年往往光是保有税就需几百万元，大量屯房投资，无论是出售还是继承，都要交纳过半的重税。从这里也可以看出，中国楼市需求的极度膨胀其实是中国制度安排严重缺陷的必然结果。