中国房地产调控应避免重蹈日本覆辙

一次次“史上最严厉”的调控并没有拉住像野牛一般狂奔的中国房价。最近，中国国土部首次承认北京、上海、深圳等一线城市住宅市场已经出现了严重泡沫，且在向二、三线城市迅速蔓延。网上流传“房地产崩盘时间表”显示中国地产走势与1991年日本崩盘前颇为相似。日本经济从“失去的十年”到“失去的二十年”，一直低位徘徊，当初房地产市场的失控是最直接的诱因。回头思考一下当初日本房地产泡沫产生的原因或许对中国目前的房地产调控有所借鉴。

从1960年至1990年的30年里，日本6大主要城市的地价上涨了56．1倍，年平均增长14％以上，并带动房价相应高涨。这30年里，这6大城市的国民生产总值上升17．4倍，每年增长6％-10％，与地价的增幅形成了惊人的差距，从而成为世所公认的房地产泡沫经济。

笔者认为，当初日本房地产市场失控的主要原因有四个，这也是值得我国房地产业警醒的地方。

其一，1985年“广场协议”使得日元对美元持续大幅度升值。流动性过剩使得大量社会资金需要寻找新的投资方向，土地和股票是日本投资者主要的投资对象，投机行为越来越疯狂。另外，1985年至1989年期间，由于当时日本经济增长速度下降，企业实物投资积极性不高，因而很多企业把通过权益融资方式筹集到的大量资金用于土地资产和金融资产的投机上，从中获取巨额利润，企业的这种投机活动大大推动了地价的上涨。

其二，政府采取宽松的货币政策。1986年日本银行连续四次降低贴现率，由5％降到了1987年2．5％的超低利率水平，并且一直持续到了1989年5月。

其三，日本经济和财力地位显赫，使政府和民众都坚信地价永远上涨。于是，日本满世界输出资本，甚至在美国大肆购楼，包括收购具有象征意义的洛克菲勒中心(房地产泡沫破灭后不得不还给美国)。

其四，日本的金融制度不健全，银行与大企业之间休戚与共，而政府又强力支持二者，贷款监管宽松，除了商业银行等金融机构外，一些由日本财政部支持的住房贷款机构也在土地投机中大量发放信贷资金给开发企业，进一步降低了融资成本，导致土地价格加速上扬。

自1990年4月开始，日本土地价格开始了漫长的“熊”途。到2010年，与1990年的最高点相比，日本6大主要城市的土地价格下跌了约80％，基本回到了 20年前的价格水平。1995年以后每年的跌幅都维持在10％上下，日本楼市泡沫彻底破灭。

与日本房地产泡沫产生的条件相比，中国在一定程度上也具备了泡沫生成的土壤：改革开放30年来，中国经济年均增长9．8％，近5年持续在10％以上，增速偏高；自2003年开始，尤其是2005年汇改后，在人民币升值预期下，海外资本加速流入国内房地产业；2007年之前，中国的货币政策偏宽松；近几年市场中的投机现象突出。

但是，与其它国家相比，中国针对房地产市场的宏观调控启动时间较早，一直压抑着市场泡沫的过快产生，而且政府对金融体系的控制力很强，不存在类似日本金融机构冒着高风险大肆向企业输送投机资金的行为。不利与有利的因素并存，从而造成目前中国只是发达城市出现局部性的房地产泡沫。但中国政府千万不能掉以轻心，只有时刻保持警惕，小心翼翼地走好“钢丝”，才能真正避免重蹈日本覆辙。