对长期在日本工作和生活的华人来说,购置一处合心的房产既是一笔大的投资也是扎根日本的一件大事。究竟是租房合适还是买房合适?大多数在日华人总是徘徊在两者之间,错失了一个又一个购房时机。但是,《日本新华侨报》记者走访了一部分华人经营的房地产中介公司发现,不少华人购置房产时思路逐渐开阔,对房产的认识也由过去的“一住一辈子”逐渐转化为“只住一阵子”,正如房地产专家所谓的“寄居蟹型”理念。
其实,相信大多数在日华人在购置房产时都会如此顾虑:夫妻两个人住的话,一室一厅或者两室一厅完全足够,由于价格相对较低,还可以居住在离闹市区稍近的地方。可是,一旦考虑到育儿,大多数华人还是会倾向宽敞一些的房产。既要考虑与工作地点的距离,又要考虑附近的环境对孩子健康成长的影响,还要保证年老以后交通的便利性……可以说,无论如何选择都不会十全十美。
此时,不得不谈到房地产专家所谓的“寄居蟹型”理念。日本房地产调查公司东京KANTEI首席主任研究员中山登志朗介绍:“一般情况下,人们会认为租房比买房更实惠,但是,实际情况则是从长期来看,买房比租房更有利。关键是选择房产的理念和方式。我主张‘寄居蟹型’购房。”何谓“寄居蟹型”?简单地说,就是按照自身目前的状况选择房产,随着工作、生活状态的变化,可以随时转手重新购买新居。“寄居蟹型”购房的优势在于既可以满足不同阶段对房产的需要,又可以作为一种投资增加收入。
“寄居蟹型”购房理念听上去十分诱人,但是实际操作起来并不简单。中山登志朗提示:“想做成功的‘寄居蟹’,这里面有一个前提,那就是所选房产购买价格与将来转手价格要有一定的差额,否则非但不能盈利反而会遭受损失。因此,购买房产时需要对周边地区进行考察。”中山登志朗算了一笔账,比如5000万日元的房产10年以后转手价格为4000万日元,10年之间耗损的资金为1000万日元,平均每月为8万3千日元。如果该地区同等条件的房产租金高于8万3千日元的话,即使转让也享受到了实惠。当然,转手价格超过5000万日元更好。
但是,如何衡量房产是否有“寄居”价值呢?中山登志朗给出了两个参数,分别为“房产PER”和“房产PBR”。PER原本为股票收益率,对房产也同样适用。计算方法为将房产购买价格除以邻近地区同等条件房产的年租金,得出的数值越小,说明购置的房产越利于“寄居”。
7月28日东京KANTEI公布的最新调查数据显示,东京都圈平均房产PER为23.75,比2010年下降1.43%,即东京都圈公寓的收益率有所上升。同时,近畿地区为25.17、中部地区为24.93,均略高于东京都圈。具体到东京都圈内,东京地铁有乐町线银座一丁目附近房产PER为12.22,居首位;JR山手线品川车站附近为13.87;东京地铁银座线三越前车站附近为14.14%;都营大江户线赤羽桥为15.48%。
房产PBR为房产股价净值比,以同第一地区同等房产为准,计算方法为二手房价格除以新建房价格,也就是二手房转让时的价格是新建房的几倍。因此,房产PBR数值越高,意味着房产收益性越高。上述最新调查数据显示,2011年度东京都圈平均房产PBR为0.94,近畿地区为0.89、中部地区为0.86,均比2010年有所上升。相比之下,东京都圈的房产仍然有较高的收益性。可以说,目前东京都圈是购房者的最佳选择,同时由于价格略有回落,是购房的绝佳时机。
此外,部分在日华人选择房产的时候存在一个误区——同样价格的房产,郊外的房产比市区的房产更有利。中山登志朗指出,实际情况则是,郊外房产的房产PER与PBR指数并没有优势,10年之后房产增值或者保值的可能性较小,甚至转让价格不到购房价格的一半。同时,近郊地区房租水平较低,相反,租房要比购房更实惠。
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