在日华人购置房产正在向“寄居蟹型”转化

对长期在日本工作和生活的华人来说，购置一处合心的房产既是一笔大的投资也是扎根日本的一件大事。究竟是租房合适还是买房合适？大多数在日华人总是徘徊在两者之间，错失了一个又一个购房时机。但是，《日本新华侨报》记者走访了一部分华人经营的房地产中介公司发现，不少华人购置房产时思路逐渐开阔，对房产的认识也由过去的“一住一辈子”逐渐转化为“只住一阵子”，正如房地产专家所谓的“寄居蟹型”理念。

其实，相信大多数在日华人在购置房产时都会如此顾虑：夫妻两个人住的话，一室一厅或者两室一厅完全足够，由于价格相对较低，还可以居住在离闹市区稍近的地方。可是，一旦考虑到育儿，大多数华人还是会倾向宽敞一些的房产。既要考虑与工作地点的距离，又要考虑附近的环境对孩子健康成长的影响，还要保证年老以后交通的便利性……可以说，无论如何选择都不会十全十美。

此时，不得不谈到房地产专家所谓的“寄居蟹型”理念。日本房地产调查公司东京KANTEI首席主任研究员中山登志朗介绍：“一般情况下，人们会认为租房比买房更实惠，但是，实际情况则是从长期来看，买房比租房更有利。关键是选择房产的理念和方式。我主张‘寄居蟹型’购房。”何谓“寄居蟹型”？简单地说，就是按照自身目前的状况选择房产，随着工作、生活状态的变化，可以随时转手重新购买新居。“寄居蟹型”购房的优势在于既可以满足不同阶段对房产的需要，又可以作为一种投资增加收入。

“寄居蟹型”购房理念听上去十分诱人，但是实际操作起来并不简单。中山登志朗提示：“想做成功的‘寄居蟹’，这里面有一个前提，那就是所选房产购买价格与将来转手价格要有一定的差额，否则非但不能盈利反而会遭受损失。因此，购买房产时需要对周边地区进行考察。”中山登志朗算了一笔账，比如5000万日元的房产10年以后转手价格为4000万日元，10年之间耗损的资金为1000万日元，平均每月为8万3千日元。如果该地区同等条件的房产租金高于8万3千日元的话，即使转让也享受到了实惠。当然，转手价格超过5000万日元更好。

但是，如何衡量房产是否有“寄居”价值呢？中山登志朗给出了两个参数，分别为“房产PER”和“房产PBR”。PER原本为股票收益率，对房产也同样适用。计算方法为将房产购买价格除以邻近地区同等条件房产的年租金，得出的数值越小，说明购置的房产越利于“寄居”。

7月28日东京KANTEI公布的最新调查数据显示，东京都圈平均房产PER为23.75，比2010年下降1.43%，即东京都圈公寓的收益率有所上升。同时，近畿地区为25.17、中部地区为24.93，均略高于东京都圈。具体到东京都圈内，东京地铁有乐町线银座一丁目附近房产PER为12.22，居首位；JR山手线品川车站附近为13.87；东京地铁银座线三越前车站附近为14.14%；都营大江户线赤羽桥为15.48%。

房产PBR为房产股价净值比，以同第一地区同等房产为准，计算方法为二手房价格除以新建房价格，也就是二手房转让时的价格是新建房的几倍。因此，房产PBR数值越高，意味着房产收益性越高。上述最新调查数据显示，2011年度东京都圈平均房产PBR为0.94，近畿地区为0.89、中部地区为0.86，均比2010年有所上升。相比之下，东京都圈的房产仍然有较高的收益性。可以说，目前东京都圈是购房者的最佳选择，同时由于价格略有回落，是购房的绝佳时机。

此外，部分在日华人选择房产的时候存在一个误区——同样价格的房产，郊外的房产比市区的房产更有利。中山登志朗指出，实际情况则是，郊外房产的房产PER与PBR指数并没有优势，10年之后房产增值或者保值的可能性较小，甚至转让价格不到购房价格的一半。同时，近郊地区房租水平较低，相反，租房要比购房更实惠。