日本应警惕患上灾后“地产低迷症”

日本大地震不可避免地给房地产业造成冲击，原本稍有起色的房地产业有再次滑入低迷的可能。日本灾后重建已经开启，而灾难的阴影在人们的心中并未散去，或多或少地对地产市场产生影响。纵观美国1994年的洛杉矶地震、日本1995年初的阪神大地震、中国台湾“9·21”大地震，灾难对人们心理上的震撼过于强烈，所以积极的重建政策不能改变地震对房地产投资行为造成的短期冲击波。

日本1995年的阪神大地震造成的经济损失高达1000亿美元，死亡人数6433人。据日本房屋与城市发展部对当地房地产投资者进行的详细研究，震后人们的投资、购房意愿由震前的的50%迅速下降至14%，而对公屋和商品房的租赁需求大幅上扬，其中公屋租赁需求由震前的46%上升为79%，私人商品房租赁需求由震前的2.6%上升为5.6%。也就是说，强震在短时间内使当地的房地产投资陷入困境。

本次9级地震与阪神地震还是有些不同。虽然日本的高层建筑面临销售价格回落、价格体系重建的挑战，但这次地震之后投资者的投资取向还是发生了些许不同。阪神地震前投资者倾向购买高层与超高层集合住宅的消费数量，在地震后下降了94%，仅占购房人群的6%比例的购房消费者仍倾向选择高层与超高层集合住宅。不同的是，自阪神地震后，日本深刻吸取教训，提高建筑的防震级别与质量，还是经受住了9级地震的考验。地震引发的海啸才是这次地震最具破坏力的因素。巨大的海啸将很多滨海地区吞没，据资料，因此次地震引发的海啸，受灾最严重的是宫城和福岛两县，两地大量建筑被地震和海啸破坏、摧毁，这给当地居民心理上造成的影响是巨大的，这为两地乃至整个日本的房地产市场蒙上一层浓厚的阴影。另由于土地液化的原因，很多日本民众尽可能避免购买临海地区的房屋或高层公寓，而倾向于远离沿海的居住区，出现了向东京及周边地区转移的迹象。

据日本媒体报道，日本不动产经济研究所3月22日发表的消息说，受东日本大地震的影响，东京都内的新公寓楼的销售量和二手房的交易量将会出现上升，大批来自灾区的灾民可能会移居东京以及周边地区，带动东京和首都圈房价的上升。今年2月份的日本首都圈的新公寓楼销售套数比去年同期增加了24.9%，达到3468套。预计3月份的销售还要增加。

房地产市场的繁荣对于日本经济来讲尤为重要。如何消解地震及海啸对地产市场的负面影响，避免患上灾后“地产低迷症”，尤为重要。为了不重蹈灾后房地产市场有价无市的萧条局面，激活房地产市场的投资，有两点值得思考。

第一，所谓“失之东隅收之桑榆”，奈良县消费者调查显示，75.7%的消费者在震前选择居住于郊区，在地震后，88.6%的消费者倾向选择城市近郊区生活，上升幅度为17%。一部分日本灾民在居住区域上转移，对于地产市场是机遇。日本政府应出台政策，对于那些有转移意愿的民众进行扶持帮助。这样无疑会带动新的住房需求，同时一些灾区民众的转移也会使得日本政府减轻在灾区重建中的负担，或许能够有助于解决土地不足的问题。

第二，日本应继续吸纳国际投资者。来自别国的投资者资金雄厚，购买力强，能起到刺激地产业的作用。灾后重建中，日本以更加开放的姿态让国际社会参与，在不动产方面也应有所松动。国际投资者的加盟会让日本地产尽快走出阴影，重新绽放活力。