管理组合和管理公司的关系
——中国人在日购买公寓时的知识（三）

公寓管理的主体是“区分所有者”，“区分所有者”的全体人员构成了公寓的管理组合。可是，由于“区分所有者” 白天忙于工作，没有多余的时间为公寓的管理操劳，加上公寓管理需要懂得如建筑、设备、法律等各种专业知识，而很多“区分所有者”都是外行。所以，一般情况下，管理公寓的工作就委托给房地产管理公司来进行了。

管理组合和管理公司的合同一般为一年更新一次。管理公司如果不尽职尽力的话，就有可能失去这个业务，所以，管理公司的员工们都很认真负责地做好公寓的管理工作。更新管理合同的时候，在签订委托管理合同之前，管理组合必须把合同内容归纳成《重要事项说明书》，并向“区分所有者”做好说明工作。这与签订公寓买卖合同的工作是一样的。日本的国土交通省发表过有关公寓委托管理合同内容的标准，所以，各个管理组合都参照这个标准编撰《重要事项说明书》。

那么，让我们看看管理公司管理公寓时的一些具体工作吧。

第一，事务管理业务。管理组合的收入和支出的调查（管理费迟纳报告书的作成）；管理费的出纳；公寓的维修以及修缮计划和实施；管理组合理事会和管理组合大会的支援工作（发布管理组合总会、理事会的开会通知及开会当天的会议运营）；各种会议记录的保管；管理组合名单的整理。

第二，管理员业务。接待业务，检查业务，见证业务，报告联络业务。还有，管理员受聘于管理公司，所以，管理公司有对管理员进行管理的业务。

第三，清扫业务。日常清扫（这里指每天的清扫），定期清扫（由专业人员负责走廊、楼梯等地方的清扫）。

第四，建筑物、设备的管理业务。建筑物、电梯、供水设备、净化槽、消防设备、停车场等定期检查和维护工作。

公寓的管理质量受管理员的工作质量的影响很大，工作质量欠佳的管理员会被替换掉。管理组合的理事们常常会检查管理公司的工作质量，检查是否有浪费现象。如果查到有浪费现象，管理组合就会与管理公司进行交涉，有可能会削减支付给管理公司的公寓委托管理费用，为了保持整个公寓大楼的管理质量，从某种意义上来说，管理组合与管理公司应该保持适当的紧张关系。（作者系旭化成HOMES株式会社开发营业本部销售部长代理）