买得起日本房产的中国人要为买不起的日本人负责吗

日本近年来房价飙升，已是不争的事实，但颇具争议的是，谁推动了房价的上涨？

NHK经济专栏在2025年5月25日发表一篇名为《公寓价格高涨，外国人投资状况初步调查》的报道，认为房价飙升背后的原因是复杂的，比如建筑成本上涨、人力费用上调、改善型住房需求增加，但也有人指出，外国人的投资性购房也是原因之一。

新冠疫情过后，日本入境市场强劲复苏。这不仅体现在访日游客数量的增长，也延伸到了房地产领域。外国投资者尤其对湾区的“高层公寓”感兴趣，在日元疲软、治安良好和政治稳定的背景下，来自香港和中国大陆的富人掀起了一股“购房热潮”。

诚然，日本并不限制外国人购房置业，但短期转售这样的投机性交易必然会推动市场价格上涨，从而冲击了刚性需求的购买力。日本媒体每日新潮在5月26日转载了住宅顾问寺冈孝的一篇文章，提到很多中国人考虑到国内高考竞争激烈，闻听“东京大学更容易考上”，于是涌入大学周边抢购“学区房”；文京区的小学校因为招收了太多的中国学生，便为他们专门开设了日语课程，这些教育福利也是中国富人青睐有加的原因。

但包括中国富翁在内的外国投资者是不是推动东京房价上涨的推手？NHK转述“东京都内公寓价格飙升，是外国人投资所致”这一观点，同时也提到，目前并没有统计数据显示外国人在都内购买公寓的实际比例。但哪怕是空穴来风，针对日益高涨的房价以及民众购房难的呼声，国土交通省也准备启动正式调查，来确定直接原因，并以此明确相应的改善对策。

国土交通省掌握的一手信息来自法务省提供的11万件购房登记信息，这些信息是最近一年东京都的交易记录，因为登记信息中没有“国籍”一栏，所以只能从买家名字和地址初步判断买家是否为外国人。NHK曾在去年9月采访过一家专门为外国人提供公寓中介服务的房地产公司，当时每月的签单量就在40份左右，比2023年增加了一倍。此外三菱UFJ信托银行每年两次对开发商进行调查，东京都千代田区、港区、涩谷区的新建公寓的外国人买家的比例，基本在20%至40%之间。

也有业界人士指出，国土交通省目前这种统计方法实质意义不大，对于二手房的交易实况没有包含在统计范畴内，事实上二手房的交易量比新房要高很多。另一方面，不动产调查公司高级首席研究员高桥雅之认为，东京都心六区以及江东区，外国人居住人数比例较高，这些区域的交易登记不能代表整个日本房产交易情况。高桥雅之表示：“据说外国人购房比例很高，这正在影响房价，但目前没有实际数据支撑这一观点，猜测和想象占据了主导地位。这将是一项有意义的调查，它将用客观的数据揭示实际情况，从而更容易地实施政策。”

有人提出，如果日本也像新加坡和加拿大那样对外国人购房加以限制，是不是可以让住宅价格回落至可接受程度？随之而来的顾虑也在海外投资者之间传递，有投资者担心日本政府会限制外国人购房或者加重购房负担以此遏制房价飙升。但NHK代表的主流观点则认为：“归根结底，房地产交易价格和住宅租赁价格是由实际需求决定的，目前日本房价虽然高，但不是房地产泡沫，因此即使禁止外国人购买，房地产价格也不太可能回到以前的水平。”

总而言之，日本房价高是现实也是问题，但不能归咎于外国投资者，日本政府也没有针对性政策出台遏制海外购房，但像神户市正在推广的“空置税”，一定期限的实际居住义务以及未来的转售限制等购房政策，或将陆续推出，毕竟作为城市象征的高层公寓，应该呈现居住现状，而非投资工具。