在日本养儿不能防老，养房就能吗

人不在了，钱还没花完。最是悲哀的。于是，把自有住宅卖掉，真金白银拿到手里，再以租赁的形式继续居住，似乎是一种稳赚不赔的选择。事实果然如此吗？

根据NHK在今年7月2日的报道，国民生活中心最近接到很多老年人的咨询，他们普遍反映“售后回租”服务存在陷阱。所谓的售后回租，就是老年人将自己的房子出售给不动产公司，获取一笔不菲的现金，但是所有权转移的同时却还保留使用权，老人以租客的身份向不动产公司支付租金，从而可以继续居住。

这种模式被宣传成“以房养老”，吸引了很多“既要还要”的老年人。一方面他们希望甚至急需获得一笔资金来保障老年生活，另一方面他们还想保持习惯的生活环境，最主要的是，从房东到房客的身份转变，可以不需要再继续缴纳房产税和修缮基金，“既赚又省”仿佛天上掉馅饼。

更神奇的是，“售后回租”的模式不仅让老人很划算，不动产公司也不吃亏。首先他们可以通过低于市场价购买房产，而且因为房东变房客，所以不存在房屋空置的风险，每月都可以收到租金，即便是老人搬走或者去世，房子翻新后仍然可以作为新房出租。

但理想的“模式”在现实中却变了“模样”，一位住在兵库县芦屋市的80岁老太太，刚吃了六年的“馅饼”，转头就掉进了“陷阱”。六年前，她把自己的公寓以750万日元的价格卖给了一家房产中介，并签订了一份合同，约定自己每月支付6万8000日元的租金继续住在公寓里，而且因为中介公司支付了修缮基金和房产税，所以老太太每月的实际负担只有3万3000日元。她算了一笔账，如果用卖房所得的钱来支付房租，她可以一直住到92岁。但在今年4月份她突然收到了房产中介的一封信，彻底粉碎了“养老梦”。

已经成为房东的中介公司给老太太三个方案，或者继续住在公寓里但是每月要支付的房租提升到了14万5000日元，或者按照此前的房租但只能住六个月，或者按照目前的市场价买回公寓。无奈之下，老太太经过多次协商，最终以每月多支付1万日元的价格继续维持合同。看似解决了问题，但是她仍担心过不了几年，房租又会上调以至于自己无力承担。

这类咨询案件仅国民生活中心统计，2024年就有251件，比2019年增加了10倍。这其中有172件是70岁以上老年人签订的合同。很多老年人还被电话营销困扰，虽然很客气地说“会考虑一下”，但对方还是喋喋不休，最终说服了老人签订合同。对此，国民生活中心咨询信息部副科长加藤良太建议老人们要采取“一拒二缓三求助”的方式避免损失。

所谓一拒，就是果断拒绝。如果对方的推销令人厌烦，而且自己也没有出售的打算，就要果断拒绝，并且可以报警。倘若确实打算出售房屋，也不要当机立断做出决定，而是要缓一缓，毕竟合同很复杂，老年人认知有限，不要单独处理，可以多与家人商量，充分考虑后再做决定，必要的时候可以直接委托专业人士处理。毕竟合同条款复杂，如果租金浮动无上限，老人往往孤身应对，在信息不对称的情况下，容易被疲劳营销与隐性条款牵着走。

其实，以房养老在日本有一定的市场，关键是如何避免上当受骗。一般来说，如果要售后回租，首先要找有该项业务的正规不动产公司进行商谈，该公司要到实地考察，根据房屋的现状进行报价，并且与房主签订正式的合同。合同中涉及房东切身利益的重要条款，中介公司有义务逐一说明。合同签订后，房屋转让的款项会支付到房东的账户，同时房东也要开始支付租金，直至合同期满后的选择，也是要在合同中予以明确的。

人谁不老？！无论如何，衰老，不该是他们利益受损的理由。