厉害了，中国强拆队把日本租客赶出家门

日本房地产的持续稳增，不仅体现在买卖市场的繁荣，也包括租赁市场极低的空置率和租金的持续上涨。

根据日本经济新闻在今年1月17日的报道，日本房地产调查公司东京KANTEI发布的2024年日本分售住宅租金数据显示，东京都高达每平方米4163日元（约合人民币196.3元），同比上涨3.2％，已是连续7年上涨。

在日本，要论房产市场的黏合度，租客比买家更坚挺，因为相比买房的投资型，租客大多为刚需人群，因此租金会反映租客的经济情况并上下波动，泡沫较少。也由于消费者的节约意识正在增强，支付高额房租的意愿并不强烈。在这个背景下，如何把租金收入提上去，就让很多房东花心思动脑筋了，甚至到了处心积虑、不择手段的地步。

位于东京板桥区的一栋老旧公寓里，租客们突然收到书面通知，被告知从下个月起，租金将从目前的7.25万日元飙升至19万日元，涨幅高达2.5倍！而周边差不多条件的公寓最高不过10万日元。一位住了30多年的老租户甚感无奈：“这简直是在逼我们搬走！”租客提出反对意见后，便遭遇了诡异事件——电梯频频出故障，但维修日遥遥无期；半夜会突然听到不明的响声，却不知道从何而来。

近期，类似的事情在大阪很多公寓楼都出现，仿佛一场有预谋的“集体逐客令”。租户们投诉到管理公司，但后者表示这是房东意思。突然上调房租的做法不是日本房东的做派，有租客开始调查，果不其然这些公寓的所有权最近都渗透了中国资本。醉翁之意不在酒，在乎山水之间——房租涨价只是手段，他们真实目的是将公寓改造成民宿，迎合蜂拥而至的外国游客，背后也是巨大利益的驱使。

一位大阪当地的房地产中介透露其中的原委：普通住宅月租可能仅6万至10万日元之间，而转为民宿后，每晚收费就可以达到1万至2万日元，一个月下来收入轻松翻倍；即便扣除运营成本，民宿的回报率也远超长期租赁。更重要的是，民宿的灵活性更高，房东可以通过动态定价在旅游旺季赚取更多利润。

俗话说，君子爱财取之有道，但房东们的做法却一错再错。首先，涨价逐客违法。根据日本《借地借家法》，在以下三种情况下租赁双方可以在协商的基础上更改租金：第一，房地产相关税收及其他负担的增减导致租金不合时宜；第二，房地产价格涨跌及其他经济变动导致租金不合时宜；第三，与同区域同类别房地产相比，租金不合时宜。因此，当房东要求租金上涨超过租户预期，租户可将自认为合理的租金委托给租金托管所后继续居住，不用考虑因未交给房东租金而被强制搬出。但现实是，面对电梯停运、半夜响声这些手段，老年租户毫无心力应对，有一些人也只能无奈搬家。这种哑巴吃黄连的做法，有些辜负了日本政策对租户的保护机制了。

日本租赁市场相对完善，不仅有完备的租赁法律体系、租户权益保护机制、机构规模化管理运营，还有以公营住宅、特优赁、老优赁等为代表的保障不同收入家庭住房需求的住房保障制度。面对房东的不合理要求，租客完全可以说“不”。

其次，房东擅自将公寓改成民宿，涉嫌非法运营。根据日本《住宅宿泊事业法》，民宿需向地方政府登记，并遵守严格的消防、安全和卫生标准。但绝大多数的私改并不符合民宿运营要求。而非法民宿现象在日本已经屡见不鲜，就连东京晴海フラッグ这类的高端公寓群也被曝出“非法民宿”横行，居民频频投诉外国游客在公共区域聚众喧哗、洗尿布，甚至有舞剑等行为。

即使是合法运营的民宿，也会因为租客的不文明行为引发社区矛盾。深夜噪音、垃圾乱扔、随地抽烟等行为给当地住民造成了很大的生活困扰，但面对他们的投诉，地方政府却因为“无法证明行为违法”而爱莫能助。

民宿，本来是链接日本经济和海外游客的纽带，如果为了私利而驱赶租客、违法运营，那么就变成了双刃剑——一面损害了日本房产声誉，一面破坏了各国游客信任，两败俱伤。