日本房地产市场有很多独特的规则。比如在日本租房时，还没入住就要交纳包括“礼金”、“头金”和“更新料”等在内的首付金。

这些钱虽然名目繁多，但其实每一项都有其专门的用途。但是近些年，和这些钱的官司、案件越来越多。有些人更是掉入了“零首付”的陷阱。

前不久就有一桩官司，一家黑心的房产公司首先用“零首付”的办法吸引两名留学生签了约，然后开始每年以“更新料”的形式变相涨房租。两年后，留学生们因房租太贵两名想要搬家，房产商就虚报出19万日元修缮费。他们也知道穷学生交不起这笔钱，所以也不催款，而是直接把这笔“坏账”交给保险公司，损失中国留学生的信誉来获得赔偿。

笔者认为，经历了几十年的变化，日本房地产市场各种所谓的“首付”已经成为藏污纳垢的温床，应该尽快废除。

首先是经济上的变化。1968年之后，日本一跃成为了世界第二大经济体。房地产行业也因经历了供求关系的转变而成为最大的“摇钱树”。但是这个时期的房地产业的特点是，比起房屋买卖这个“一锤子买卖”来，房屋租赁就显得来钱慢了点。所以催生了“礼金”、“敷金”等名目的诞生。这些钱一开始是起到了积极作用的。它们让房地产业内人士利益分配更加平均，使房源不至于都流入买卖市场，保证了租赁房源的正常供应。但是现在，经济的不景气使房产租赁市场代替买卖市场撑起了“大旗”。因为它能给市场带来稳定的月收入，而且由于租赁业能衍生很多配套服务，每一环都能给房产商带来收入，所以，“首付”其实早已失去原有的意义。

其次是社会变化，经济腾飞的年代，大量年轻人从全国各地汇集到东京、大阪。他们远在故乡的亲人因为害怕孩子没人照顾，每每会提前交给房东一些“见面礼”，目的是让房东代替他们照顾孩子。换言之，拿了钱的房东就必须承担办事的“义务”。但经历了泡沫经济崩溃后的日本房地产市场，租赁房屋的日常管理一般由管理公司负责。所以传统意义上可以代替租房者照顾小孩的“房东”已经不存在了，自然也就没有必要再支付礼金。另外，房屋修缮现在都有保险公司负责，更没必要提前支付那些有可能被“逃掉”的房租。

最后是政策上的变化。几十年前，房产租赁关系还是由房东与房客直接签约的时候，日本民法以保障自由签约为原则，不反对“谢礼”性质的交易行为。但是，现在的社会，甲方乙方已经变成了经营公司和消费者。那么按照消费者保护法，除租金之外的一切单方面施加于消费者身上的负担都应被禁止。

现在，日本社会也对这种打出“零首付”旗号的房地产商心生警惕。很多律师、教授都呼吁消费者还是要选择有各种明确首付条款的房子。但是这又是另一个恶性循环的开始。因此，只有彻底废除这种“首付”制度，才是治本之道。