拥有“区分所有权”的人叫做“区分所有者”，公寓的管理组合是由“区分所有者”的全体人员构成的。由于每次要召集全体人员开会来协商公寓的管理事宜以及做出决议的难度太大，所以，推选管理组合的干部担任理事，由理事会来决定公寓的一切事宜。

理事会的理事人数根据公寓的大小规模来定，一般由5名、6名至10名组成。从中选出理事长和副理事长。理事长是管理组合的代表，副理事长辅佐理事长工作，如果理事长由于生病等原因无法工作时，就由副理事长代理理事长工作。理事的其它职务还有会计、广报、防灾、修缮等。

理事的工作是把各个管理组合成员的意见和要求汇总，并在理事会上提出并进行讨论、议决，最后落实执行。具体内容有制定公寓修缮计划以及计划变更，公寓建筑物的检查，处理住户的意见或抱怨，各种活动的企划和实施，维持安全和秩序、防灾防火管理事务、召开会议制定规定等。

另外，理事会以外还要选出1至2名监事。监事的工作是监察理事及理事会的工作，检查理事的业务和管理组织的财产状况等。监事独立于理事，可以作为观察员出席理事会会议,但是不能参加理事会的决议。

公寓管理组合总会是决定各项决议的最高机关，但是，实际上考量和制定管理组合的方针、方案以及具体处理问题、解决问题的是理事会。总会定期每年召开一次，会上只是对事先向管理组合全体成员发出的议案进行表决。而理事会可以随时根据公寓管理状况定期召开。特别是针对未缴纳管理费住户的催缴管理费的工作，处理解决生活噪音的纠纷，房间重新内装的许可发放等都需要理事会在最快的时间段做出决断。

最近，对理事会来说发行“宣传杂志”和举办“各种活动”变得越来越重要了。让住户了解管理组合理事会的工作内容，促进住户之间的交流，让住户爱惜自己的公寓建筑物，提高住户自身的自治意识。即使是公寓里的租赁住户也不例外，必须让他们了解管理组合理事会的工作内容，遵守公寓的居住规则和礼仪。还有，在公寓内举行的夏季祭祀、捣年糕、小孩子过生日等庆祝活动等，都有助于提高公寓住户之间的和睦。在日本，一般各个地区都有称为“町内会”和“自治会”的居民组织。所以，还要积极参加町内会组织的地方活动。

理事会的开会内容都要做议事记录。然后，把议事记录发放给各个管理组合成员，让大家知道理事会的开会内容。

理事的任期为1年，但是通过选举可以连任。还有，理事会重选后，一般会让上一届理事会的半数人员留任，这样以保持上届理事会的决议内容能够充分地传达给新一届的新理事们。（作者系旭化成HOMES株式会社开发营业本部销售部长代理）