随着中国人在日本购买分售公寓的趋势不断增加，有意在日本置业的中国朋友们就很有必要了解和掌握日本分售公寓的基本知识。

日本的分售公寓一般是由土地、建筑物以及相关设施构成的。建造公寓的土地为各所有者共有。分售公寓建筑物由各个单元所有者单独拥有的“专有部分”和其他的公用设施构成。公用设施包括大门玄关、地基、柱子、走廊、楼梯等建筑物的部分以及电梯、排水系统、煤气设备、配电系统、消防设备等附属设备，此外大门、栅栏、绿化等都包括在内。

因为分售公寓是把一个建筑物划分为复数个单元出售的，所以各所有者拥有单独的所有权利。被划分部分的所有权叫作“区分所有权”，拥有该权利的人叫作“区分所有者”，其拥有部分叫作“专有部分”，“专有部分”以外的叫作“共有部分”。由于土地是所有者共有的，所以，各所有者拥有的土地面积是根据“专有部分”所占比例来计算的。因此，所有者居住的房间越大，即“专有部分”面积越大，拥有土地面积的比例也就越大。

对于“专有部分”，所有者可以按自己的喜好进行改装或者买卖。但是“共有部分”是属于全体所有者共有的，如果要进行简单的改装，也要半数以上的所有者赞成才行，如果是重要改装，就必须要得到3/4以上所有者的同意。

“专有部分”的维护管理（清扫、修补）由所有者负责，“共有部分”的设备、附属设施的维持管理一般委托房地产管理公司进行管理，各所有者每个月要支付一定金额的管理费。

日本的“区分所有法”规定区分所有者全体组成委员会，对公寓进行管理，一般称之为公寓管理组合。管理组合负责公寓的运营，内容包括公寓共有部分的管理及修缮、联络住户、制订长期修缮计划、维持安全和秩序、防灾防火管理事务、召开会议制订规定，等等。实际上，单单依靠没有专业知识的所有者组成的公寓管理组合并不能发挥真正的公寓管理作用，所以，日本的分售公寓一般都委托房地产管理公司来进行管理。（作者系旭化成HOMES株式会社开发营业本部销售部长代理）