5月30日，日本国土交通省发表指示，要求不动产经营者和中介公司，在与客户就不动产签订买卖合同和租赁合同时，如果该不动产曾发生过“不祥”事件，那么经营者和中介是必须要明确告知客户的。日本关于不动产交易方面的法律规定，首当其冲便是《土地建筑物交易法》，但是这部法律，对于国土交通省所指示的不祥事件，不论是事件定义，还是告知方式，都没有明确的规定，而是将其泛泛归类到“告知义务”中。现在，这个漏洞，将被日本国土交通省给填补上了。

早在2020年2月，日本国土交通省就已经对此问题召开过专题研讨会，就不动产从业者该如何对应、应该履行何种义务等问题，邀请了专家和从业代表进行讨论，并在参考法院生效案例的基础上，颁布了这部《土地建筑物交易行业从业人员处理与人身死亡相关心理问题时的操作指南（草案）》（以下简称“操作指南”）。

在这部操作指南中，正式定义了“事故物件”，即曾经发生过“事故”的不动产，其含义与中国的“凶宅”很相似，但规定更为明确，也做了更细致的划分。

具体来说，事故物件是指，发生过自杀、他杀、火灾死亡事件的房屋。这三类事件属于“事故”，而其他的不祥事件，比如病逝、自然死亡、因为摔倒或吞咽导致的意外死亡，这些事情并不属于“事故”的范畴。

这样区分的直接目的在于，属于事故类的房屋，那么在买卖交易时，一定要明确告知买房人，无论发生时间是否久远。在租赁房屋时，3年以内发生过事故的，必须要明确告知承租人；而对于非事故类，不论买卖还是租赁，都不需要告知买房人或承租人。

这种区分对应的，便是国土交通省在操作指南中所强调的“心理问题”，而心理问题也是这部操作指南出台的背景。

同中国一样，日本的不动产交易中，作为目标物件的不动产如果曾发生过不祥事件，那对于买房人或承租人来说，难免会产生所谓的“心理问题”，从而会直接影响他们对于交易是否进行的判断和评价。因此，如实告知，便是诚信交易的体现。

但这种告知义务也并非“知无不言，言无不尽”，而是限定在一定的范围之内。如前介绍，告知内容并不涉及因病死亡、意外死亡或者自然死亡的情况，租赁房屋的情况下，告知期限限于3年以内。之所以规定3年，主要从卫生清洁的角度考虑。如果有死亡时间发生，因为遗体陈列等原因，屋里屋外难免会有异味或害虫产生，需要进行特别的清扫处理。

此外，事故物件所指的不动产，限于生活居住使用的房屋，以及该房屋的共同使用区域，而不包括办公室、写字楼这类不动产。这是因为，在国土交通省看来，不论买房也好租房也好，为的就是居住舒心；如果房子发生过事故，那舒心就变成了“闹心”，甚至会引发民事纠纷。所以，为了买房人和承租人能舒心，也为了不动产经营者将来能省心，所以，“丑”话说在前头，是很必要的。

与日本的“事故物件”相对应的，是中国的“凶宅”。 凶宅在中国也并不是法律概念，在相关法律中都没有准确的定义。“凶宅”之称，隐含的是人们追求喜庆吉祥、忌讳死亡和趋利避害的心理需求。对“凶宅”有所忌惮虽然是主观上的心理感受，对房屋本身的客观使用并无影响，但这种主观感受已经被社会上的很多人接受，势必会影响房屋的交易价值。因此，对“凶宅”予以特殊注意，并非主观的封建迷信，而是属于客观的公序良俗。

中国法院在审理相关案件时，判断涉案房屋是否为“凶宅”时，通常以公序良俗大原则下的社会共识为判断基准。主要的标准有两方面：一是死亡形式，发生人为非正常死亡事件的房屋为“凶宅”，而自然生老病死属于人之常情，不属于此种范围；二是死亡地点，发生在房屋内，即房屋专有部分。

从这一标准来看，中国和日本对于“事故物件”的理解大致是相通的，这与两国相似的文化背景有关。6月18日意见征求截止期之后，日本国土交通省关于事故物件的规定将正式颁布，今后在购买日本住宅时，可以问问房屋是否有“故事”。■