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华人在日购房
 
 
 
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在日华人华侨购房时不可忽视的一项法律
作者:王雪  来源:日本新华侨报网  发布时间:2/25/2021 9:58:33 AM
 

日本当地时间2月13日23时许,福岛地区发生7.3级地震,地震虽未引发海啸,相关核设施也无异常,但造成震中及周边地区的宫城、福岛、茨城、栃木、埼玉等县共有124人受伤。这场强震还造成1400多栋住宅受损,多地断水断电,交通运营暂停。

这次地震一下子就唤起了人们对10年前“3・11东日本大地震”那场浩劫的痛苦记忆。几乎同样的时间同样的地点,难道悲剧还要再次重演?事实上,这也是笔者在日本留学工作至今,感受到震感最强的一次。坦率地说,地震发生将近一周,至今仍惊魂未定,想起地震发生时,看着自己居住的出租房摇摇晃晃,后悔当初没有选择更耐震的房子。同时也意识到在将来购置房产时,要首选稳固牢靠的“长期优良住宅”。

在日本,所谓“长期优良住宅”,是从2009年日本国土交通省颁布的《有关长期优良住宅的普及促进法》走入公众视野的。这项法律旨在普及高品质且可供几代人居住的“二百年住宅”,也就是“长期优良住宅”。那时,日本国土交通省的资料统计,日本的住宅平均在建成30年后会被毁坏,同英国住宅可维持的77年相比甚至不到一半。“长期优良住宅”的普及,既可给居民提供安全、安心且舒适的家,也能起到减少住宅拆除垃圾量等环境负荷的作用。

为普及“长期优良住宅”,日本各地方政府将根据房屋零售公司提出的新建住宅计划,审查其结构和设备是否适合长期使用,合格者将获得认证。“长期优良住宅”的认定条件需同时具备如下9点:

第一,无障碍性。住宅容易改装为无障碍性住宅,方便老年人或行动不便的人群居住。

第二,可变性。房间布局可以随着入住者生活风格的改变而进行改变。

第三,耐震性。耐震级别需至少达到2级,即按照日本《建筑基准法》对建筑物抗震性要求,在地震强度为6至7级时,震力再扩大1.25倍也不会倒塌。

第四,节能性。在确保绝热等性能基础上,尽可能减少二氧化碳的排放,符合《节能对策等级》4级以上要求。

第五,居住环境。住宅需考虑良好的景观配置,及与所在区域居住环境和谐融洽。

第六,维持保全计划。住宅需配备定期检查和维修的计划。

第七,维持管理、更新的容易性。相比较于住宅本身,住宅内部的部件和设施使用年数更短,需要配备相应的设置使得维修和更换变得更简单。

第八,结构老化对策。使用能够住几代人的住宅躯体构造,并确保地板下空间330mm以上,符合《房屋老化对策》3级水准。

第九,住户面积。独立别墅的住户面积达到75平米以上,至少有一层的面积能够达到40平米以上。

这些标准列下来,乍一看有些事无巨细,但仔细一想,哪一条不都是“安家”立命之本呢?此外,同一般的独户别墅式住宅或者普通公寓相比,“长期优良住宅”的建筑费要高出2成左右,日本政府不仅为购房者提供最高350万日元(约合人民币21.5万元)的补助金,也为购房者在房产取得税、固定资产税、住宅贷款税等方面的提供减税政策。具体有:

1. 住宅贷款减税。这是最受惠的减税制度。普通住宅最高上限可以减免400万日元(约合人民币24.6万),“长期优良住宅”则可以最多减免500万日元(约合人民币31万),整整多出100万日元(约合人民币6.2万);

2. 投资型减税:被认定为“长期优良住宅”,最多可减65万日元(约合人民币4万);

3. 不动产取得税:普通住宅减1200万日元(约合人民币73.7万),长期优良住宅可减1300万(约合人民币80万);

4. 登录免许税:“长期优良住宅”可比普通住宅少交33%。

5. 固定资产税:“长期优良住宅”可比普通住宅多享受2年的减税期限。这么看下来,“长期优良住宅”不仅仅是房子的质量更好,还能享受到真金白银的政策优惠。“质更优,价更低”叫人不心动都难。

“房子是用来住的,不是用来炒的”。房子,基本上是每个人一生中购买的最昂贵的大件商品。 在从考察置地到筑巢安家,既“步步动心”,又得精打细算。房子不仅是属于自己的落脚点,还是属于上一代养老送终的归宿,是下一代茁壮成长的温室,同时也是携手共度伴侣的港湾。回看日本“长期优良住宅”的9项认定标准,几乎是面面俱到了。在楼市房市“乱花渐欲迷人眼”时,旅日华侨华人擦亮眼睛选一处“长期优良住宅”,与至亲至爱的人“厮守到白头”,是“最浪漫的事”。(本文作者系日本高崎经济大学讲师)

 

 
   
   
 
   
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