2020年，是世界疫情之年。全球各国的经济无不受此打击，多数企业受到明显影响。然而，日本的不动产行业，却存在一些例外。2020年10月，这是株式会社缘在日本房地产行业里生存的第11个年头，也是疫情之后公司最忙的时候。

最近14号台风临近，天公不作美，株式会社缘的员工小李却还接受了2组客户看房预约，地点分布在日暮里、中野、西川口、北浦和车站。虽然横跨了埼玉县和东京都，但是因为东京的地铁线路四通八达，从日暮里到西川口16公里的路程乘坐电车19分钟即可直达。

东京是一座世界级的大都市，面积为2193平方公里，常驻人口虽然只有1400万人，但是每天有350万人从千叶县、埼玉县、神奈川县，甚至山梨县、群马县，搭乘地铁轻轨城际列车赶到东京来上班。所以，白天的人口总量，大约是1750万人。

自从8月份开始，越来越多国内外客户咨询在日本购房事宜，10月份则几乎天天有人定房。日本的楼市现在是什么形势呢，未来何去何从？本报围绕这些问题对株式会社缘进行了采访。

株式会社缘首先展示了一组最新数据。10月5 日，《日本本经济新闻》发布了《1～6月不动产投资额，首都圈首次成为世界第一》为题的报道，其中指出，“日本国内的不动产受到海外投资家的广泛关注，正是因为新型病毒的影响，在欧美，中国等国的投资逐渐减少，1-6月份在东京的投资额竟然达到150亿美元（1兆6000亿日元）超过伦敦，纽约成为世界首位。”

其次，2020年8月的不动产交易量，东京都首都圈成交公寓的数量同比增长了18.2％，是自1990年5月东日本不动产流通机构成立以来的历史最高数据。与2019年相比，成交的每平方米的单价上升了1.8％，该上升状况与前一年同月相比持续四个月；成交价格同上一年相比增加了5.3％，并连续3个月超过去年的同月。房屋面积同比增长3.4％。至于成交数量，首都圈二手公寓在8月成交数量是3,053件，比上年同期增长18.2％，是6个月来首次超过上年同月。

因此，目前许多不动产公司都面临着同一个问题，就是咨询多，房源少的情况。

在东日本不动产流通机构的新登陆物件数量，8月份的新增注册的二手公寓数量为14,069件，比去年同期下降了13.3％，连续12个月低于去年同月。与上个月相比也下降了8.2％。关于在库件数，8月在库物件数为42,731，比去年同期下降11.3％，连续9个月低于去年同月。比今年的7月下降了3.7％。

为什么会出现僧多粥少的情况？其实还是因为一场疫情改变了整个日本的经济和日本人的思想。株式会社缘分析，影响房产价格变动的因素主要有以下3个。

一、银行利息高低

利息高低影响房产需求。从结论上来说，利息的上浮有导致房产下滑的倾向，而利息的下降也有可能导致房价的上涨。近年来，日本的低利息政策一直在持续。伴随着还款额度减少的情况，大家购买房产的欲望上升。同时，房产需求度的增加也导致了房价的不断上升。

二、投资回报率

回报率是选择房产的一项重要指标，所以回报率的高低也对房产的购买欲起到关键性的影响。一个房产在回报率较低的情况下，选择以投资为目的而购买它的概率就会下降，房产本身的价格也有贬值的可能。特别在疫情期间，日本东京的低于1%的空屋率引起投资客的关注。

三、经济趋势

因为疫情影响，日本社会人们现在的工作方式已经悄悄发生改变，很多公司都采用在家办公的模式，上班族突然开始在家办公，在家待的时间变长，想要低息贷款换个大房子的人增多，导致日本的自住购房需求变大。

小李的客人最近购买了一套公寓房，价格为4580万日元位于东京台东区新御徒町徒步5分钟的一套2009年筑的2室1厅的中古公寓。0.45%的低息贷款，100%贷款额度，贷款35年，月还款为117，880日元。比起他原来月租金16万日元的租金负担还减少了，房子更加新了。这样看来，也就难怪最近楼市火了。

投资客早已蠢蠢欲动。压抑已久的旅游行业，估计未来也会迎来春天。小李的客人成功融资，买到心仪的一栋楼，自己支出2500万日元，购买一栋7900万日元大楼，贷款5500万日元，利息2.5%，贷款15年，银行月还款36.6万日元，月租收入有48.2万日元。也就是说，用租金还款后每月有11.6万日元的租金收入，而15年后这栋楼就是他的永久产权了！

四、政策导向

由于安倍政府敲定在2019年10月1日将消费税提高到10％，政府提出了各种政策和消费奖励措施，以维持消费者在耐用品、汽车、房屋等各项商品在价格上涨时仍保持旺盛的购买力。居住用途房地产的主要奖励措施为由所得税中扣除房屋贷款额优惠“住宅贷款减税”将再延长3年（由10年延长至13年），这有助于增加对新建房屋的需求。

现行“住宅贷款减税”允许正在偿还房屋贷款的屋主可以从其年度所得税和住民税等税金中扣除该年终尚未偿还完的贷款余额的1％。此项优惠长达10年，尚未偿完贷款余额最高上限是4千万日元。因此，通过每年“确定申告”和“年末调整”，一年最多可扣除40万日元、10年内可从所得税中扣除400万日元的税金。如果住宅被认定为“长期优良住宅”或“低炭素住宅”，则此扣除额的年度最高上限是50万日元，10年最多可扣除高达500万日元的税金。

日本政府近期提出的政策纲要中，此一扣除优惠将再延长三年，这意味着房产持有者最长可从所得税中扣除房贷的期限为13年。

从第11年（额外延长3年的房屋贷款扣除优惠）开始，可以用以下两种计算方式进行估算，扣除额较小的计算方式将被采用：

计算方式: 未偿还贷款余额x 1％（最高贷款余额为4千万日元）

计算方式: （房产的购买价格x 2）除以3（最高物业价格为4千万日元）

若该物业被认证为“长期优良住宅”或“低炭素住宅”，这些最高限额将增加至5千万日元。

若使用上述计算方式2，您应该能够在3年内扣除建筑物价格2％的金额。

除此之外购房者还能申请买房现金回馈津贴「すまい给付金」（住宅津贴）

当消费税之前从5％增加到8％（2014年）时，政府对低收入购屋者提供了“现金回馈”的津贴，因为这些购屋者可能无法从上述房贷扣除优惠中获益。这个津贴被称为“ すまい给付金（发音：Sumai Kyufukin）”。此津贴金额取决于购屋者的年收水平，他们可以获得一定金额的现金回馈。当消费税增加到10％时，现金回馈最高可从30万日元增加为50万日元。

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